Trámites para construir una casa.

El otro día encontré este interesante artículo que habla sobre los pasos y trámites necesarios para construirse una vivienda, lo reproducimos a continuación para nuestros lectores:

“A modo de resumen os voy a contar todo el procedimiento que he seguido para construirme mi flamante chalecito en la sierra. En su día evalué comprarme uno ya construido o hacer mi sueño realidad. Ni que decir tiene que lo que voy a relatar a continuación es la segunda opción. La casa de mis sueños.

El gran dilema entre comprarte una casa ya construida o construirte una casa a tu antojo, puede llegar a no ser un dilema, en el caso de que tengas prisa por irte a vivir a ella (novia impaciente por irse a vivir contigo). Prepárate para esperar un par de años y ármate de paciencia (cuidado con las novias impacientes) con algunos ventanilleros (personas que se sientan detrás de una ventanilla y que te ponen los sellos administrativos necesarios para seguir con tu camino). Un consejo: mas vale no ser groseros con ellos y sonreírles mucho (si puedes hacerte el tonto mejor. Hazlo siempre que puedas, no veas cómo ayuda!!),  porque quizá la semana que viene tengas que volver a que te ponga otro sello indispensable. Por suerte, a mí me tocó Miguel, aún hoy nos seguimos saludando cuando nos vemos por las calles del pueblo.

Parto del hecho de que ya has soñado con tu casa y que no tienes prisa por irte a vivir a ella. Te has imaginado cómo quieres que sea la entrada, el salón, las habitaciones, esa enorme cocina, el color de las paredes, incluso la sala de cine que siempre quisiste tener con una pantalla de, por lo menos 102”. Bueno, no entraré en detalles y dejaré que la imaginación vuele, no sea que me copiéis las ideas. Una vez que tenía mi sueño definido…

Lo primero que hice fue elegir las vistas. Un terreno con vistas es muy importante, la casa puedes construirla y luego tirarla abajo si no te gusta, pero las vistas.., es algo que siempre va a estar ahí.

Ale, ya elegí mi terreno con vistas. ¿y ahora qué?

El Registro de la Propiedad. Visita indispensable. Sería igual que ir a París y no visitar la Torre Eiffel. ¿La persona que te va a vender el terreno es el verdadero propietario?, ¿existen derechos u obligaciones sobre dicho terreno?, como por ejemplo, deudas. En el Registro de la Propiedad me respondieron a las preguntas principales para que no me dieran gato por liebre. Aunque no te preocupes, también es obligación del notario, durante el momento de la firma de las escrituras, informarte y avisarte de las posibles cargas que lleve el terreno que vas a comprar, pero siempre es mejor adelantarte y no perder el tiempo.

Siguiente visita: el Ayuntamiento. Allí fue la primera vez que conocí a Miguel. Parece que fue ayer. Con mi carita de tonto del aba le solicité una copia de las Normativas de Edificación. Es muy importante saber el porcentaje máximo permitido de ocupación de la casa, la altura máxima aceptable, etc. Si puedes hacerte también con una copia del Plan urbanístico sería perfecto. No vaya a ser que esté proyectada la construcción de un centro comercial justo donde pensabas que iban a estar pastando aquellas maravillosas vacas del anuncio de Nestle que habías visto en tu visita previa a la compra del terreno. Cierto es que a posteriori puede llegar otro soñador de centros comerciales, proyectar justo allí su negocio y fastidiarte los atardeceres. Pero ya sería mala suerte.

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Una vez hechas estas indagaciones y satisfecho con el resultado de las mismas.., a comprar el terreno.

Visita a la Agencia Tributaria. Toca liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y sobre Actos Jurídicos Documentados (+ o – 7% del valor del terreno)

Posteriormente, a escriturar la compra del terreno ante un Notario (+ o – 500 €) y registrarlo en el Registro de Propiedad (+ o – 100 €)

Ya tenemos el terreno!!!

Ale, a ver a mi amigo Miguel al ayuntamiento:

Solicitamos el Plano de Situación del Terreno y Plano Topográfico. Con estos documentos, contratamos una empresa que nos realice un Estudio Topográfico (+ o – 500 €).

El arquitecto necesitará, porque así lo exige la ley, que le aportemos también un Estudio Geotécnico (+ o – 1.000 €). Con el plano de situación del terreno, el estudio topográfico y el geotécnico, nos vamos al arquitecto, le contamos cómo queremos que sea nuestra sueño y se pone a trabajar.

Un Estudio Básico de Seguridad y Salud (+ o – 500 €) es obligatorio realizarlo igualmente. Recoge  las normas de seguridad y salud aplicables a la obra.

El arquitecto, con toda esta documentación elaborará el proyecto básico y el proyecto de ejecución, que son un pedazo de tocho de libro que no veas. Bueno es que, aunque te lo dé en papel, también se lo pidas en pdf.

Ambos proyectos deberán estar firmados por un arquitecto colegiado en alguno de los Colegios Oficiales de Arquitectos, ya que posteriormente se tendrán que presentar en el colegio de la provincia para que los aprueben (+ o – 150 €).

Una vez tenemos el estudio geotécnico y el proyecto del arquitecto en nuestra mano, debemos ir gestionando la contratación de un Seguro Decenal (2.000/2.300 €). Ya sé que la ley no me obliga a contratar este seguro si me lo construyo para mí mismo y no lo voy a vender antes de 10 años. Sin embargo, es más que recomendable, pues si en algún momento decidimos venderlo o hacer la división horizontal, el registrador nos lo va a solicitar y, aunque es posible contratarlo a posteriori, los trámites son un poco largos y aburridos. Total, 2.000 € dentro de un presupuesto de 100.000 € tampoco es tanto. Yo lo hice.

Existen dos tipos de aseguradoras que te ofertarán el seguro y son, igualmente, válidas:

a)    Las que te obligan a contratar una auditoría externa (Organismo de Control Técnico – OCT)  (unos 2.500 €) que supervise la correcta realización de los trabajos durante la ejecución de los mismos.

b)    Las que no te obligan a contratar dicha auditoría externa. (nos ahorramos esos 2.500 €)

Una vez nos decidamos por una u otra aseguradora y les hayamos aportado la documentación de la obra, nos solicitarán el pago de, mas o menos, la mitad del importe del seguro antes del comienzo de la obra y la otra mitad la dejarán a cobrar para el fin de la obra.

Dejando a un lado el tema del seguro decenal, debemos visitar nuevamente el ayuntamiento (a estas alturas ya me había hecho amigo de Miguel, el ventanillero que me tocó en suerte). Allí presenté el Estudio Geotécnico del Terreno y el de Seguridad y Salud, junto a los dos proyectos realizados por el arquitecto para que los apruebaran en el Pleno Municipal. Cuando ya se cuenta con el consentimiento del pleno, nos toca pagar la Licencia Municipal de Obras (+ o – el 5% del total del Proyecto de Ejecución).

Normalmente, los arquitectos ya nos aportan un aparejador con el que suelen trabajar. El aparejador es el que se encarga de dirigir la obra y supervisar el trabajo del constructor asegurándose de que cumple con el proyecto diseñado por el mismo (estos cobran alrededor del 30% de los honorarios del arquitecto).

Bueno, hasta aquí los trámites previos a cualquier construcción. Trámites ineludibles. Si todavía no hemos desistido en la idea de ver cumplido nuestro sueño, podemos empezar con el ladrillo. También es verdad, que todo esto que he contado nos lo puede realizar un “promotor”, pero nos va a cobrar alrededor de un 30% del importe total de lo que nos cuesta la construcción (¡¡30.000 €!!, una locura!!). Yo opté por hacerlo yo mismo, porque con ese dinero amueblo la casa y me sobra para comprarme unas vacas que pasten enfrente.

Aunque el arquitecto nos presentará también una constructora de su confianza, yo entregué a un par de constructoras mas la fotocopia el pdf del proyecto, indicándoles la ubicación del terreno. Cierto es que al final acepté la opción que me propuso el arquitecto, pero no estaba de mas comparar. Es muy importante dejar todo bien definido en el contrato con la constructora. Y si te puedes pasar por alguna obra suya, una ya terminada y otra en construcción, mucho mejor.

Para que os hagáis una idea: Chalecito normalito de dos plantas unos 100.000 €. Claro que si se lo encargas al despacho de arquitectos A-CERO seguro que te clavan alrededor de 1.500.000 €. Eso sí, pedazos de chaletes que construye el gachó. Además, un consejo, mucho cuidado con los chales de más de una altura…, todo el santo día de arriba abajo, es un poco rollo. Hay que pensar también en la funcionalidad y no en lo bonito que sea.

Aunque la forma de pago la podéis negociar, los constructores suelen pedir un porcentaje antes de empezar la obra y, posteriormente, van emitiendo  Certificaciones de Obras que no son más que facturas que recogen el trabajo realizado hasta el momento. Mensual, trimestral, semestral.., esto ya se acuerda por contrato.

Y se pusieron a construir. De vez en cuando me pasaba por allí para ver cómo iban. A veces bien a veces mal, dependiendo de si el año es muy lluvioso, de la cantidad de obras que lleve la constructora. Total que al cabo de unos 13 meses terminaron. El arquitecto emitió el Certificado Final de Obra y el Libro de Órdenes, documento que recoge la supervisión de los trabajos de la constructora conforme al proyecto que él diseñó. Igualmente, nos reunimos el arquitecto, el constructor y yo y firmamos el Acta de recepción de la Obra (es como la entrega de llaves).

El arquitecto y el aparejador deben visar estos documentos en sus colegios respectivos. Una vez visados, me fui a ver nuevamente a mi amigo Miguel, el del ayuntamiento, a solicitarle la Licencia de Primera Ocupación (unos 200 €, aunque variable según m2, paso de vehículos, zona, etc.).

Hablé con los de la luz, el gas, el agua, el teléfono y fui dando de alta cada uno. Hacerlo con tiempo, que luego se tiran un par de meses para simplemente darte paso de corriente.

Y, por último, al notario. Hay que hacer, por este orden lo siguiente:

Escritura de Obra Nueva (+ o – 800 €).
Pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (1% del valor escriturado)
Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad (unos 260 €).

Y ya tengo mi sueño realizado. De momento sigo viendo las vacas del anuncio de Nestle pastando delante de mi ventana y ningún energúmeno me ha puesto un centro comercial tapándome la maravillosa puesta de sol que desde hace ya tres años disfruto. En fin, tengo un amigo que se ha comprado un piso, un tercero en el mismo centro de la ciudad. 240.000 € le ha costado. Tiene dos bares un tanto ruidosos debajo de su balcón y enfrente no pastan vacas, sino los inquilinos de un piso alquilado en el que habitan alrededor de 4 familias y que se han sacado un sofá a la terraza donde ponen música y películas hasta que se hartan. A mí, con televisión incluida de 102” me ha salido por unos 150.000 €. No está mal la diferencia.., no?

Vía: elblogdelseguro

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Un comentario

  • VickTor 22 septiembre 2011   Responder →

    Hola a todos.
    Antes de empezar a construir mi casa me encontré con este articulo que fue muy util. Yo también estoy desarrollando mi aventura en la construccion a traves de este blog, bastante más desarrollado y punto por punto incluyendo todos los gastos que me van surgiendo. Espero que os paseis a echarle un vistazo.
    Saludos

    http://micasaporetapas.blogspot.com/p/presentacion.html

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