El precio de los pisos bajó un 12% en 2012

Tinsa ha publicado su índice de precios sobre precios de la vivienda en mercados locales, que apunta una caída del 12% de media en España en el cuarto trimestre de 2012 en tasa interanual.

Fotografía

Desde la tasadora indicaron que la caída del índice general en el cuarto trimestre de 2012 fue “ligeramente superior” a la del periodo anterior, ya que se fue incrementando a lo largo del año, ya que registró un 9,2% en el primer trimestre y un 11,5% en el segundo y tercero.

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¿Cómo reclamamos los vicios ocultos?

¿Qué sucede cuando al poco tiempo de comprar un piso de segunda mano aparecen defectos como humedades, grietas y similares?

http://www.gorkavillanueva.com/imagenes/vicios-ocultos-vivienda.jpg

En la venta de un piso de segunda mano el vendedor se compromete a entregar el inmueble en perfectas condiciones para su utilización y habitabilidad y está obligado a la reparación de los defectos ocultos que tuviera el inmueble, si estos inhabilitan el inmueble para el uso al que se destina, o si disminuyen de tal forma su uso que el comprador, de haberlo sabido antes, no lo hubiera adquirido o hubiera pagado un precio menor.

La demanda debe ser presentada antes de cumplir seis meses de la fecha de la compra y deberá ir acompañada de un informe pericial que acredite los siguientes requisitos:

1º, el vicio ha de ser oculto. Es decir, no apreciables a simple vista. Para ello se tiene en cuenta la profesión del comprador, de manera que si el comprador es por ejemplo, un perito o un arquitecto que por motivos de su profesión podría haberlos detectado el juzgado será más estricto.

2º, el vicio debe tener cierta gravedad provocando que el inmueble no pueda ser utilizado para los fines por los que fue comprado o que el comprador no lo hubiera comprado o hubiera pagado menos si hubiera conocido los vicios.

3º, el comprador debe demostrar que los vicios son previos a la compra de la vivienda.

Una vez se demuestran los vicios ocultos ante un juez, el comprador puede optar por rescindir el contrato de compraventa reembolsando la totalidad del importe, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio del perito.

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¿Cuanto durará la caída de precios de la vivienda?

La sociedad de Tasación ha publicado su estudio sobre el precio de la vivienda. Sus cifras ‚-tradicionalmente conservadoras- indican que la vivienda nueva se ha depreciado un 4% en el último año.

Evolución del precio de la vivienda

La primera variable a considerar es la variación interanual del precio de la vivienda, o más correctamente, de su valor de tasación:

Vivienda (2008)

  • Se observan las tres etapas en la actual burbuja: ascenso lineal (desde 1997), suave desaceleración y caída brusca (junio 2007).
  • En los últimos 12 meses el precio ha caído un 4%. Y en los 12 anteriores ya se mantuvo casi plano.
  • La figura hace pensar que los precios seguirán bajando. En los noventa las caídas duraron más de tres años, y los precios se estancaron otros tres. Es más, la caída esta siendo más brusca que entonces.

Comparativa con la burbuja de 1990

La segunda gráfica compara el ritmo de la desaceleración en los dos periodos. El 100% se asocia con el semestre de máxima revalorización ‚(punto álgido de la burbuja)‚ y desde ahí se expresan las variaciones de forma relativa.

Vivienda (2008)

  • Como viene ocurriendo desde que preparo esta gráfica, la evolución actual replica lo ocurrido entre 1987 y 1992.
  • Se confirma que la desaceleración ‚-la primera etapa de una burbuja típica‚- ya pasó y que estamos viviendo el desplome.
  • El ritmo de caída es máss fuerte que en 1990. La evolución de los precios ha cambiado de signo rápidamente -dos semestres abruptos- y la tendencia indica que las caídas van a continuar.

Otros parámetros: revalorización, viviendas y duración

También podemos comparar otros parámetros: el número de viviendas construidas, la revalorización de la vivienda durante la burbuja ‚deflactada‚- y la duración de la misma.

Vivienda (2008)

  • El turning point se produjo en ambos casos al alcanzar una revalorización similar.
  • La burbuja de 1990 fue más corta en el tiempo, y por ende más agresiva.
  • El número de viviendas construidas es hoy muchísimo mayor, aunque la construcción exponencial se ha detenido. Es de esperar que el número de viviendas construidas se reduzca según vayan terminando las obras en marcha.

Conclusiones

Aunque las conclusiones se han ido desgranando a lo largo del texto, la principal es obvia: la vivienda se esta depreciando con intensidad. Los pisos de segunda mano bajan significativamente ‚-entre un 5% y un 10% en Madrid y Barcelona‚-, los datos del ministerio mostraban en abril las primeras caídas y ahora la sociedad de tasación confirma que estas continúan.

En cuanto a las predicciones, mi valoración personal es que la vivienda va a continuar devaluándose en los próximos meses. La Bajada de precios de la vivienda supera ya el 3% en lo que llevamos de año. Eso, unido a lo visto en las gráficas y a lo tenebroso que se esta poniendo el ambiente económico, me hace pensar que los precios seguirán a la baja lo que resta de año… y probablemente también durante 2009.

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Vender una vivienda que avala la compra de otra.

Durante la última década se ha vivido un boom en la compraventa de viviendas. La hipoteca ha sido, en la mayoría de los casos, el instrumento utilizado a la hora de financiar la adquisición de un inmueble y, en muchas de estas situaciones, los compradores necesitaban un respaldo económico que garantizara el pago de todas y cada una de las cuotas del crédito hipotecario. La figura del avalista cobró una gran importancia y se convirtió en casi imprescindible para jóvenes, trabajadores con nóminas reducidas, solicitantes de hipotecas por un valor superior al 80% de la tasación del piso o personas sin trabajo fijo. Muchos de quienes, en su momento, firmaron como avalistas de sus familiares o amigos se preguntan ahora si pueden poner a la venta sus inmuebles o si, por el contrario, su condición de garantes de un crédito del que no son titulares les impide disponer libremente de su patrimonio. La elección entre aportar garantías personales o reales para respaldar una hipoteca puede ser la clave para poder poner a la venta un inmueble.

Garantía personal

Con frecuencia se suele confundir la figura del avalista con la del “hipotecante no deudor”, por lo que es importante diferenciar ambos términos y conocer lo que cada uno de ellos implica antes de tomar la decisión de respaldar una hipoteca.

El avalista responde con todo su patrimonio presente y futuro de la deuda contraída por el titular de la hipoteca. Es decir, garantiza de manera personal que el prestatario va a hacer frente al pago de las cuotas, pero no lo hace con un bien concreto. Es frecuente escuchar conversaciones en las que se asegura que los padres han avalado a su hijo “con el piso”, pero estas afirmaciones no son del todo correctas, pues le apoyan con todos sus bienes: su nómina, su cuenta corriente, su vivienda… En el caso de que el titular no pague las mensualidades, el banco puede dirigirse directamente contra el patrimonio del avalista.

Pero al no existir un bien concreto que haya servido como garantía de pago, el fiador puede vender libremente su patrimonio y disponer de él de la manera que considere más oportuna, pues seguirá respondiendo con los nuevos bienes. Así que si desea vender su casa puede hacerlo con total libertad, ya que no existe sobre ella ninguna carga concreta. Eso sí, el avalista ve reducida su capacidad de endeudamiento en el futuro de manera que, si necesita un crédito al consumo o una hipoteca no le será tan fácil conseguirlo salvo que responda con su patrimonio ante las posibles deudas de un tercero.

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