Cosas de las que no se habla a la hora de compraventa de casas

house

Si has visto algunas casas ya, si has comprado alguna vez una, o si vas a comprarla, seguro que este artículo no te es indiferente y te abre un poco los ojos porque, si bien muchas veces nos dejamos llevar por los ojos y por ver si es bonito o no el piso o la casa que acabamos de ver, lo cierto es que, por dentro, puede no parecer todo lo ideal que pensábamos.

Imagina que una casa, cuando se quiere vender, se cuentan maravillas de ella, y eso sabemos que nos tenemos que creer la mitad de las cosas que nos dicen, pero también es verdad que hay algunas cosas sobre las que no se habla o incluso sobre las que no pensamos en un primer momento y después, cuando estamos allí, nos llegamos a arrepentir de la decisión tomada.

Estos temas son:

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Encuestas sobre la vivienda

Hace ya unos días actualizamos el blog presentando una serie de encuestas sobre varios aspectos de la vivienda  y al mismo tiempo aumentar así la interactividad con nuestros lectores.

Las encuestas aparecerán de manera aleatoria en la barra de la derecha y por el momento podréis responder a un total de seis encuestas, consultando de igual modo los resultados totales de los usuarios.

A continuación os presentamos el conjunto de preguntas para que podáis consultarlas a la vez.

¿Qué medio es el que más utilizas a la hora de buscar vivienda?

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¿Piensas cambiar de vivienda en los próximos 12 meses?

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¿Cómo sería tu vivienda ideal? (Puedes marcar varias respuestas)

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A la hora de comprar o alquilar una vivienda ¿qué aspecto valoras más?

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En relación a la vivienda ¿En qué situación te encuentras?

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¿La crisis ha modificado tus planes de vivienda (Compra, Venta, Alquiler o Reforma?

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En artículos posteriores iremos publicando y comentando los resultados de dichas encuestas.

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¿Cómo reclamamos los vicios ocultos?

¿Qué sucede cuando al poco tiempo de comprar un piso de segunda mano aparecen defectos como humedades, grietas y similares?

http://www.gorkavillanueva.com/imagenes/vicios-ocultos-vivienda.jpg

En la venta de un piso de segunda mano el vendedor se compromete a entregar el inmueble en perfectas condiciones para su utilización y habitabilidad y está obligado a la reparación de los defectos ocultos que tuviera el inmueble, si estos inhabilitan el inmueble para el uso al que se destina, o si disminuyen de tal forma su uso que el comprador, de haberlo sabido antes, no lo hubiera adquirido o hubiera pagado un precio menor.

La demanda debe ser presentada antes de cumplir seis meses de la fecha de la compra y deberá ir acompañada de un informe pericial que acredite los siguientes requisitos:

1º, el vicio ha de ser oculto. Es decir, no apreciables a simple vista. Para ello se tiene en cuenta la profesión del comprador, de manera que si el comprador es por ejemplo, un perito o un arquitecto que por motivos de su profesión podría haberlos detectado el juzgado será más estricto.

2º, el vicio debe tener cierta gravedad provocando que el inmueble no pueda ser utilizado para los fines por los que fue comprado o que el comprador no lo hubiera comprado o hubiera pagado menos si hubiera conocido los vicios.

3º, el comprador debe demostrar que los vicios son previos a la compra de la vivienda.

Una vez se demuestran los vicios ocultos ante un juez, el comprador puede optar por rescindir el contrato de compraventa reembolsando la totalidad del importe, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio del perito.

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Redes neuronales para determinar el precio de la vivienda

En estos momentos de caída de los precios de la vivienda, donde no se sabe muy bien cuando se va a dar por terminado el ajuste de ciclo, y cuando hay mucha gente que comienza a pensar que ha comprado caro y esto le va a suponer una carga durante un largo tiempo, es cuando nos viene la necesidad más que nunca de conocer qué formas tenemos de saber el valor “objetivo” de la casa que hemos comprado, de tener una referencia sólida sobre la que apoyarnos a lo hora de saber cuanto vale.

Recientemente se ha publicado en la revista Revista CT /Catastro Nº62 (Abril 2008) un artículo que me ha parecido muy curioso e interesante por el hecho de que asocia el uso de las redes neuronales, propias de los sistemas inteligentes y un concepto muy extendido en la computación (de aplicación en diversos sectores como el de la bolsa, la banca, la medicina, el medio ambiente, etc), como método para realizar una valoración inmobiliaria. Es decir, la red neuronal artificial nos dice de forma “inteligente”, cual es el precio que tiene mi casa. Descargar el artículo: Metodología de precios hedónicos vs . Redes Neuronales Artificiales como alternativas a la valoración de inmuebles. Un caso real.

En el artículo se hace una comparación de dos metodologías de valoración: el hedónico (que es el que usan normalmente las empresas de tasación en donde se valora en función de las características del inmueble y de su localización) con la metodología de las redes neuronales , donde se crea una red inteligente que va aprendiendo y reduciendo los errores en función de las muestras que recoge y los resultados que obtiene. Es como si tratásemos de diseñar el cerebro de un tasador , con las mismas variables que influyen en sus decisiones, y además lo proveemos de ese “ojo clínico” que ha desarrollado a lo largo de los años. En el estudio se toman como muestra 2.888 datos de viviendas vendidas en el año 2006 en la ciudad de Córdoba, se aplican las dos metodologías y finalmente se comparan los resultados.

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Valoraciones online.

La forma mas fácil de conocer el precio de mercado que tiene tu casa, es ir a un portal inmobiliario que tenga gran volumen de oferta, y buscar aquellos que sean lo mas similar al tuyo (misma zona, metros, características, etc), de ésta manera se puede conocer el precio aproximado de forma rápida.

Pero este tipo de valoraciones a los bancos no les son válidas para poder configurar una hipoteca. Necesitan una valoración del inmueble que sea algo más trabajada, o lo que se llama una tasación inmobiliaria, donde se hace un estudio en profundidad del inmueble y, en base a las características, se le pone un precio.

La empresa más conocida en España en la realización de tasaciones es Tinsa. Buscando por Internet he encontrado una serie de empresas donde puedes solicitar la tasación de forma online:

Existen muchas más empresas de tasación inmobiliaria, en Inmoweb hay una buena recopilación de ellas.

Creo que es importante no confundir entre valoración obtenida automáticamente y tasación. Por ejemplo, recientemente el portal inmobiliario Ivive ha lanzado un servicio que han llamado de tasaciones, aunque se trata de una simple estimación automática del precio en comparación con los inmuebles que hay en la base de datos de Ivive. No es una tasación. Las tasaciones son mucho más complejas que una simple media comparativa en base al precio y los metros cuadrados de otros inmuebles. Además, los precios a los que se realiza la venta final suelen ser inferiores a los que aparecen en el portal, por lo que en ningún caso se puede considerar una tasación fiable.

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