Denuncian que el precio de la VPO en Madrid ha subido entre un 20 y un 30%

El sindicato CC OO de Madrid ha asegurado que el precio de la vivienda protegido ha crecido entre un 20 y un 30% en la región, dependiendo de los municipios, según los precios que recoge el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid publicado el pasado viernes 4 de abril. La subida es “sorprendente e inesperada” y, además, “excesiva a todas luces” , ya que “sólo beneficia a los de siempre, a los constructores en detrimento de los trabajadores y colectivos más desfavorecidos que son los que optan a viviendas con algún tipo de protección”, ha asegurado el portavoz del sindicato, Francisco Naranjo.

Asimismo, Naranjo ha criticado que en los últimos cuatro años el precio de los “módulos” se ha mantenido congelado y con la llegada de la crisis “parece que desde el Gobierno regional se ha buscado una fórmula para que las cuentas de resultado de las constructoras no se vean resentidas”.

Por su parte, la Confederación de Consumidores y Usuarios (CECU) de Madrid considera que la subida del precio del módulo de vivienda decretado por la Comunidad “no tiene justificación” y pone trabas al derecho constitucional de todo ciudadano al acceso a una vivienda. Asimismo, se queja de que “resulta inadmisible que se recurra a los sectores más desprotegidos económicamente para sacar de la actual depresión al poderoso sector de la construcción, el mismo que durante los últimos años se ha enriquecido con el negocio inmobiliario”.

Según ha asegurado CC OO, una subida “lógica” hubiera sido de entorno al 11% “porque realmente el módulo no estaba adecuado a la realidad del mercado” y ha recordado que el Gobierno central ha aumentado los módulos un 12,31% en los últimos cuatro años.

Las criticas del sindicato a esta medida del Gobierno autonómico también se centran en “la repercusión que tendrá en el bolsillo de las personas que accedan, a partir de ahora, a una vivienda a través de una cooperativa”.

Así, Naranjo ha explicado que una vivienda de Protección Pública de Precio Básico (VPPB) de 70 m2, con garaje de 25 m2 y trastero de 8 m2 en una localidad de la denominada zona A, como Madrid, Las Rozas o Alcobendas, sufrirá un incremento de un 31,64%. “Esto es, si su precio hasta ahora era de 132.371 euros, en la actualidad ha pasado a 174.255. Es decir, casi 42.000 euros de diferencia”, ha asegurado.

Por otra parte, el portavoz sindical recordó que Vitra, la cooperativa de vivienda social impulsada desde Comisiones Obreras, “a pesar de las dificultades, ha estado construyendo viviendas dentro de los precios de los módulos anteriores en estos últimos años y en esa misma línea continuará en el futuro”.

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El precio de la vivienda sigue bajando, al igual que el Euribor

Según el Índice Inmobiliario fotocasa.es, el precio medio de la vivienda en España ha descendido un 0,6% en el mes de febrero hasta situarse en los 2.524 euros por metro cuadrado, casi el mismo valor que alcanzaba en junio de 2005 cuando el metro cuadrado se pagaba a 2.528 euros.

Si se analizan los últimos doce meses (la variación interanual calculada de febrero de 2008 a febrero de 2009), el Índice registra una bajada del 9,8%. Con este descenso, se completan 16 meses consecutivos (desde noviembre de 2007) con caídas en el valor de la vivienda.

A esta noticia hay que añadirle que el euribo sigue en descenso y que el Euribor de febrero abaratará las hipotecas en más de 140 euros:

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¿Cuanto durará la caída de precios de la vivienda?

La sociedad de Tasación ha publicado su estudio sobre el precio de la vivienda. Sus cifras ‚-tradicionalmente conservadoras- indican que la vivienda nueva se ha depreciado un 4% en el último año.

Evolución del precio de la vivienda

La primera variable a considerar es la variación interanual del precio de la vivienda, o más correctamente, de su valor de tasación:

Vivienda (2008)

  • Se observan las tres etapas en la actual burbuja: ascenso lineal (desde 1997), suave desaceleración y caída brusca (junio 2007).
  • En los últimos 12 meses el precio ha caído un 4%. Y en los 12 anteriores ya se mantuvo casi plano.
  • La figura hace pensar que los precios seguirán bajando. En los noventa las caídas duraron más de tres años, y los precios se estancaron otros tres. Es más, la caída esta siendo más brusca que entonces.

Comparativa con la burbuja de 1990

La segunda gráfica compara el ritmo de la desaceleración en los dos periodos. El 100% se asocia con el semestre de máxima revalorización ‚(punto álgido de la burbuja)‚ y desde ahí se expresan las variaciones de forma relativa.

Vivienda (2008)

  • Como viene ocurriendo desde que preparo esta gráfica, la evolución actual replica lo ocurrido entre 1987 y 1992.
  • Se confirma que la desaceleración ‚-la primera etapa de una burbuja típica‚- ya pasó y que estamos viviendo el desplome.
  • El ritmo de caída es máss fuerte que en 1990. La evolución de los precios ha cambiado de signo rápidamente -dos semestres abruptos- y la tendencia indica que las caídas van a continuar.

Otros parámetros: revalorización, viviendas y duración

También podemos comparar otros parámetros: el número de viviendas construidas, la revalorización de la vivienda durante la burbuja ‚deflactada‚- y la duración de la misma.

Vivienda (2008)

  • El turning point se produjo en ambos casos al alcanzar una revalorización similar.
  • La burbuja de 1990 fue más corta en el tiempo, y por ende más agresiva.
  • El número de viviendas construidas es hoy muchísimo mayor, aunque la construcción exponencial se ha detenido. Es de esperar que el número de viviendas construidas se reduzca según vayan terminando las obras en marcha.

Conclusiones

Aunque las conclusiones se han ido desgranando a lo largo del texto, la principal es obvia: la vivienda se esta depreciando con intensidad. Los pisos de segunda mano bajan significativamente ‚-entre un 5% y un 10% en Madrid y Barcelona‚-, los datos del ministerio mostraban en abril las primeras caídas y ahora la sociedad de tasación confirma que estas continúan.

En cuanto a las predicciones, mi valoración personal es que la vivienda va a continuar devaluándose en los próximos meses. La Bajada de precios de la vivienda supera ya el 3% en lo que llevamos de año. Eso, unido a lo visto en las gráficas y a lo tenebroso que se esta poniendo el ambiente económico, me hace pensar que los precios seguirán a la baja lo que resta de año… y probablemente también durante 2009.

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Revalorización y depreciación de las viviendas

Voy a empezar poniendo un ejemplo sencillo: si yo me compro un coche, resulta que al cabo de 5 años (por ejemplo) mi coche vale menos. ¿Por qué? Porque las piezas están más desgastadas, hay más probabilidad de que el coche se estropee, tengo que hacerle más revisiones, etc. Además de eso, hay que sumarle que hay nuevos coches en el mercado más modernos, más bonitos, más rápidos, que se estropean menos y que también consumen menos, y el mio ya no mola tanto como antes. Por lo tanto (exceptuando algunos casos como por ejemplo los coches históricos) un vehículo es un bien que se deprecia en el tiempo, luego una mala inversión. Lo mismo sucede si me compro unos vaqueros, una televisión, unos esquíes o una lancha motora, que se deprecian al cabo del tiempo, lo venderé más barato de lo que a mí me ha costado.

¿Qué sucede cuando me compro una casa? Resulta que los materiales con los que está construida también se desgastan a lo largo de los años, el tejado, las paredes, puertas y ventanas se van depreciando con el tiempo, y es más probable que surjan averías. Además, van apareciendo nuevas casas en el mercado más bonitas, con mejores materiales, con piscina y pista de paddle, etc, que hacen que mi construcción valga menos con el tiempo. Sin embargo, cuando me compro una casa, estoy comprando dos cosas:

La construcción que se deprecia con el tiempo, y un pequeño espacio sobre la superficie del planeta Tierra, o lo que es lo mismo, un papel que me da derecho legalmente a decir que ese espacio del planeta es mio, y que nadie más puede entrar en él sin mi permiso (derecho de propiedad).

Si la construcción se deprecia al cabo del tiempo, entonces, las causas de la revalorización de los inmuebles hay que buscarlas solamente en ése papel que me da derecho a disfrutar de mi propiedad.

Resulta que ése papel tiene validez legal frente al resto de los ciudadanos, y en él está escrito que yo tengo en mi propiedad una superficie de X metros cuadrados en un lugar determinado de la geografía. Yo puedo vender ése papel al precio que a mí me de la gana, pero los metros van a seguir siendo X a lo largo del tiempo. Si los metros son los mismos a lo largo del tiempo, y la construcción se va depreciando, ¿por qué puedo vender el papel que dice que ese espacio es mío, a un precio más caro de lo que lo compré?.

Vamos a ir analizándolo con otro ejemplo:Juan vive en la ciudad A y Luis vive en la ciudad B. Ambas ciudades tienen una superficie de 1.000.000 de metros cuadrados y el mismo número de habitantes. Tanto Juan como Luis compraron hace cinco años un papel que dice que tienen en su propiedad 100 m2 en su ciudad, es decir, cada uno tiene 100/1.000.000 = 0,0001 % de su correspondiente ciudad.

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