Como subarrendar una vivienda

El subarriendo, o lo que es lo mismo, que un inquilino alquile parte de la casa a otras personas, es una práctica cada vez más extendida. Es algo que se produce, sobre todo, en las grandes ciudades, en las que el precio de los alquileres es más elevado y en donde se da una mayor concentración de personas que se ven obligadas a compartir piso. Se trata, según indican los expertos, de una realidad que tiene dos caras. De un lado, es el único modo que tienen algunas personas de poder disponer de una vivienda; la actual situación del mercado inmobiliario y, en concreto, el del alquiler, que ofrece escasa oferta y a precios desorbitados, hace que muchas personas lo tengan muy difícil a la hora de acceder a una vivienda, por lo que no es algo excepcional que un joven arriende una vivienda y, a su vez, decida alquilar alguna de sus habitaciones a otros, con el fin de compartir gastos. Esta práctica también es cada vez más común entre los inmigrantes. Tanto el arrendatario como los subarrendados comparten el precio del alquiler, con lo que el coste mensual es más llevadero.

Una segunda cara, ésta más problemática, se encuentra tras la figura del “arrendatario especulador”, la persona que alquila una vivienda y que, a su vez, subarrienda sus habitaciones a otras, con lo que puede incluso llegar a obtener unas cantidades superiores al precio de alquiler del piso. Es una manera de que el coste de vivir en la casa le salga casi gratis, pero esta situación suele traer consigo problemas, especialmente para el propietario del inmueble.

Con permiso del propietario

¿Es el subarriendo una práctica legal? Según la ley, sí puede hacerse, pero la introducción en la vivienda de terceras personas, ajenas al contrato de arrendamiento, exige el cumplimiento de una serie de requisitos de tipo legal. La primera y más importante de estas condiciones establece que, a menos que se especifique en el contrato, el subarriendo está prohibido. La legislación, en cambio, permite el subarriendo siempre y cuando el propietario del inmueble haya dado su consentimiento expreso y por escrito. Los expertos señalan que esta prohibición se suele hacer en el 98% de los casos. En la práctica, los propietarios tienen miedo de que, si consienten el subarriendo, su vivienda se llene de personas a las que no conoce y con las que no tiene ninguna relación contractual directa, lo que, a la larga, puede ocasionar problemas de convivencia con otras personas del inmueble o daños en la vivienda de los que los inquilinos no vayan a hacerse responsables…

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Alquiler con opción a compra ¿Que es?

El alquiler con opción a compra está de moda, las búsquedas de pisos en alquiler con opción a compra han aumentado un 52% en un año. Esta es una buena opción para la gente que quiero comprar pero no tiene el dinero ahorrado ahora mismo para hacerlo. Con esta opción, un porcentaje del dinero aportado al alquiler se abona a la compra del piso.

Cómo funciona

  1. El alquiler con opción a compra se puede hacer con cualquier propiedad, obra nueva y de segunda mano.
  2. La entrada puede variar y siempre es negociable con el propietario, va desde los cero euros hasta un pago de 6 meses de alquiler.
  3. El precio del alquiler con opción a compra (exceptuando la fianza) no siempre es más costoso que un alquiler normal.
  4. 5 años es el tiempo máximo para acceder a la opción de compra.
  5. Entre más pronto se decida a comprar, más porcentaje del alquiler será abonado a la compra. Esto se tiene que especificar claramente en el contrato y varía según el propietario o promotor. Normalmente si se compra al 5to año, se abonará a la compra el 50% del dinero aportado al alquiler, en el 1er año se podría abonar del 90% hasta el 100% del alquiler.
  6. Al decidirse a comprar se tiene que buscar una hipoteca, los bancos normalmente prestan 80% del valor del inmueble.

Ventajas

  1. No se necesita tener dinero ahorrado para la entrada. Para una compra normal se necesitaría 20% del valor del piso para la entrada en el primer año.
  2. La propiedad se prueba antes de comprar, se tiene la oportunidad de conocer a los vecinos, la comunidad, el barrio, antes de decidirse a comprar.
  3. No se pierde todo el dinero usado en el alquiler.
  4. Aspectos como aumento del precio del alquiler o la entrada se pueden negociar con el propietario.
    Cuando se toma la opción de compra la entrada y la cuota mensual de la hipoteca será mucho menor, después del ahorro hecho con el alquiler.

Desventajas

  1. En algunos casos por tener la opción a compra el alquiler es más alto que un alquiler normal.
  2. Si después de 5 años no se compra, se pierde el pago inicial.
  3. Es una modalidad apenas en auge y no hay muchas reglas definidas, siempre depende del contrato que se haga y del propietario.

Vía: nuroa

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Vivir en una tienda


En los últimos años ha proliferado la transformación de locales comerciales en viviendas. Cada vez es más frecuente vivir en una antigua librería, una tienda de ultramarinos o en lo que antes fue una oficina. Las fábricas también han experimentado cambios y se han convertido en amplios espacios residenciales. Adquirir un local de estas características puede ser muy ventajoso, pero hay que tener cuidado y observar que todo está en regla y conforme a la normativa urbanística de la localidad porque no todos los locales, aunque cumplan los requisitos de habitabilidad, pueden transformarse en viviendas.

Con el encarecimiento de los pisos y el metro cuadrado a precio de oro, muchos españoles han optado por adquirir locales para convertirlos en su hogar. Una de las opciones que se han planteado los propietarios de estos bajos ha sido transferirlos a inmobiliarias para transformarlos en residencias; otra, reformarlos ellos mismos para poder venderlos a un precio algo mayor.

Tendencia generalizada

Lo que comenzó siendo un hecho aislado en algunos barrios madrileños o barceloneses se ha convertido en una tendencia generalizada en toda España. No es extraño encontrar, en cualquier localidad, anuncios en los que se venden antiguos locales rehabilitados transformados en vivienda . Pero no todos son legales porque muchos de ellos carecen de algo tan básico y necesario como es la cédula de habitabilidad. Todas las viviendas han de contar con este certificado con el que se controla que los inmuebles cumplen las condiciones de higiene y salubridad exigidas por la normativa. Acredita, además, la habitabilidad y la solidez del edificio. Sin esta autorización, expedida por el Ayuntamiento, no se puede contratar el alta en servicios como la electricidad, el gas o el agua.

Las viviendas de obra nueva o de rehabilitación global han de tener vigente la cédula de habitabilidad que también es necesaria para alquilar o vender un piso. Los bancos y cajas de ahorro pueden solicitar este documento para conceder una hipoteca. Normalmente, para obtener la cédula de habitabilidad, un arquitecto ha de inspeccionar previamente la vivienda y expedir el certificado. Posteriormente, el propietario ha de entregarlo al departamento correspondiente de la Administración y pagar las tasas establecidas.

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¿Cómo se reserva un piso?

Cuando te has pateado toda la ciudad y por fin has encontrado el piso más apropiado viene un momento delicado, se trata de hacer la reserva. Muchas personas sienten cierta desconfianza ya que son muchos los casos de fraude que nos llegan de conocidos y los medios de comunicación.

A continuación detallamos la base legal de una reserva para alquilar un piso y cómo se puede hacer.

Reserva de arrendamiento.

La Sentencia del TS de 13 de Octubre de 2.005, que viene a resumir la doctrina jurisprudencial sobre el precontrato y sus consecuencias:

”En efecto, el llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o “pactum de contrahendo” bilateral de compraventa tiene por objeto constituir un contrato y exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior (SSTS 23 Diciembre de 1.995; 16 de Julio 2003 , entre otras), cuya efectividad o puesta en vigor se deja a voluntad de ambas partes contratantes.”

Aunque hace referencia al precontrato de compraventa, lo cierto es que su doctrina es plenamente aplicable a todos los precontratos, según reiterada jurisprudencia. Por lo tanto, el contrato de reserva de vivienda o de local debe contener los acuerdos esenciales que las partes hayan alcanzado respecto al futuro contrato de arrendamiento.

Clases de arras

Con arreglo a la función que desempeñan, en la actualidad, podemos distinguir tres tipos de arras patrimoniales: confirmatorias, penales y penitenciales (STS de 24 de Octubre del 2002.) La mera entrega a cuenta o anticipo, sin mediar arras, no se da a título de cautela, como en la figura arral, sino a cuenta del precio, y constituye no una medida de refuerzo, sino un cumplimiento parcial por parte de uno de los contratantes. Así, el empleo de la palabra “señal” es necesariamente un anticipo del precio (SSTS de 2 de Diciembre de 1988, 9 de Mayo de 1990, 20 de Febrero de 1996.)

Arras Confirmatorias
Las arras confirmatorias actúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos del precio a cuenta (STS de 22 de Septiembre de 1999). Ante su incumplimiento se aplicará el artículo 1.124 CC

Arras Penales
Como entrega de cantidad para responder del cumplimiento del que tienen una función estricta de garantía de cumplimiento, ya que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo (STS de 9 de Marzo de 1989). En las arras penales y para el caso de incumplimiento, la parte cumplidora dispone de la opción de exigir el cumplimiento, con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, que deberán ser probados, o resolver el contrato donde las arras constituyen una pena. En caso de incumplimiento, las arras pueden tener que devolverse duplicadas pero, a diferencia de las penitenciales, sólo en el caso de que las partes lo hubieran pactado, abonando la jurisprudencia esta tesis, así la STS de 26 de Diciembre de 1991, 19 de Mayo de 1998

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