Hipotecas con “truco”

Es cada vez más frecuente que bancos y cajas de ahorro diseñen hipotecas atractivas. Pero sus ventajas y beneficios, como la aplicación de intereses menos exigentes, quedan contrarrestados por la obligación de un mayor grado de vinculación del cliente con su entidad, así como una serie de requisitos de obligado cumplimiento que elevan el coste final del producto.

Requisitos ocultos

Los bancos y cajas de ahorro cuentan con hipotecas con factores atractivos, en especial, la aplicación de tipos de interés menos exigentes para sus suscriptores o la rebaja de requisitos para acceder a las mismas. Pero la cara que no muestran, la letra pequeña, debe analizarse con detenimiento, ya que en ocasiones tienen “trucos” que si no inducen a pagar más, tampoco las hacen tan ventajosas como se anuncian en los folletos. Es habitual que estas ofertas tan llamativas escondan uno o varios requisitos que las pueden encarecer entre medio punto y uno, en función de cada propuesta

Algunos créditos hipotecarios, para conceder financiación, exigen un gasto mínimo en las tarjetas de crédito o aportaciones a fondos de inversión y planes de pensiones, e incluso, la domiciliación de la nómina y otros recibos domésticos. Todo ello hace que el coste real sea más caro que el planteado en inicio.

Para acceder a otras hipotecas, es obligatorio contratar más seguros de los legalmente establecidos. En ocasiones, se fija una prima única en el seguro de vida y se vincula al préstamo, que por lo general se abona cuando se formaliza este, algo que puede suponer un desembolso de entre 250 y 350 euros como media.

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Todos los “trucos”

Domiciliar la nómina. Uno de los más habituales es que para acceder a ellas es necesario domiciliar la nómina y, en los casos más exigentes, hasta un cierto número de recibos domésticos.

Si bien esta estrategia comercial puede ser favorable para los intereses de los usuarios, no está de más recordar que la domiciliación de nóminas es uno de los productos “estrella” y con mayores ofertas por parte de bancos y cajas. Por tanto, si se liga a la contratación de una hipoteca, habrá que descontarlo de la oferta final del crédito, por lo que al final no será el “chollo” que parecía en inicio. Son “ganchos” que utilizan las entidades financieras con cierta regularidad. Brindan productos que mejoran en apariencia sus condiciones de suscripción, pero que, a través de otras vías, encarecen el préstamo hipotecario.

Seguros. Las entidades comercializan una amplia gama de seguros de vida y del hogar. En el caso de las hipotecas, se va más allá de la contratación de las pólizas legalmente necesarias para constituir uno de estos créditos hipoteca. Incluso se puede dar el caso de suscribir seguros de vida que permitan al banco cobrar la deuda que reste en el momento del fallecimiento o en caso de invalidez permanente del titular de la hipoteca.

El coste de contratar un seguro de vida puede incrementar entre medio y un punto entero la cantidad total del préstamo hipotecario. El importe de la póliza puede suponer una prima anual de cerca de 300 euros en un préstamo de 200.000 euros a 30 años de plazo. La situación se complica cuando el seguro de vida vinculado al préstamo es de prima única. Esto implica que el cliente deberá abonar todo su importe de una sola vez, casi siempre en el momento en que se le concede la hipoteca. Puede ser casi la totalidad de una cuota hipotecaria.

En algunos casos no son deseados por los usuarios, sino impuestos por las entidades como exigencia para acceder a su producto.

Suscribir productos. Es frecuente que, a cambio de contratar una hipoteca con un tipo de interés más atrayente, el cliente tenga que suscribir determinados productos financieros que en otras circunstancias no desearía. El “truco” reside en los márgenes que se aplican: un banco que comercializa su crédito con un margen muy bajo, incluso en negativo, tendrá que compensar este hecho con ingresos a través de otras vías, a no ser que quiera perder dinero. Los compensa con la incorporación de una serie de requisitos de obligado cumplimiento, que elevan el coste real de la hipoteca. Esta serie de gastos anula las bajadas.

Gastos con la tarjeta. En ocasiones, se obliga al suscriptor a realizar un gasto mínimo con tarjetas de la entidad.

Aportaciones a fondos de inversión. Pueden ser el equivalente a varias cuotas mensuales de la hipoteca, con lo que el crédito no es ninguna “ganga” y, al final, habrá que pagar lo mismo o, en el peor de los casos, algo más de lo pactado en inicio.

Interés bajo. Algunas hipotecas aplican un tipo de interés inicial muy atractivo para venderlo entre sus clientes, pero con posterioridad se revisa al alza.

Atención a los detalles

Antes de suscribir una hipoteca, es muy conveniente revisar su “letra pequeña” y descifrar todas las cláusulas que puedan encarecer el producto. Los puntos que han de ser objeto de revisión por parte de los usuarios antes de contratar su crédito son los siguientes:

Índice de referencia: conocer con todo detalle qué índice se aplica y su diferencial. También, si cabe la posibilidad de revisiones posteriores.

Política de vinculación: saber si hay que contratar otros productos financieros con la entidad para beneficiarse de las condiciones de la hipoteca ofertada. Conviene averiguar si para suscribir el crédito hay que domiciliar la nómina y otros recibos domésticos y en qué condiciones se debe hacer.

Aportaciones extra: hay que valorar si se deben hacer aportaciones regulares a fondos de inversión o planes de pensiones, algo que encarecerá la hipoteca en algún punto más.

Seguros: conviene conocer qué tipos de seguros exigen contratar, aparte de los necesarios por ley.

Costes adicionales: preguntar siempre por los costes adicionales de toda hipoteca, como intereses, comisiones bancarias y gastos de administración.

Información de la hipoteca

La Unión Europea brinda una serie de recomendaciones sobre la información mínima que deberían aportar las entidades financieras acerca de sus hipotecas:

Descripción de los tipos de crédito disponibles: explicar las diferencias entre productos con tipo de interés fijo y variable, y sus implicaciones en el consumidor.


El coste indicativo
: es uno de los datos básicos que debe suministrar la entidad al cliente, así como la lista general de costes adicionales que conlleva su contratación, tales como gastos administrativos, valoración de los seguros, costes legales y de intermediación, entre otros.

Opciones para reembolsar el crédito: explicar la periodicidad y el importe de los plazos, entre los datos más relevantes.

Señalar, además, si está presente la posibilidad de la amortización anticipada y en qué condiciones.

Tasación: si es necesario hacer una tasación del bien inmobiliario, hay que señalar quién se encargará de realizarla.

Vía: consumer

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