Redes neuronales para determinar el precio de la vivienda

En estos momentos de caída de los precios de la vivienda, donde no se sabe muy bien cuando se va a dar por terminado el ajuste de ciclo, y cuando hay mucha gente que comienza a pensar que ha comprado caro y esto le va a suponer una carga durante un largo tiempo, es cuando nos viene la necesidad más que nunca de conocer qué formas tenemos de saber el valor “objetivo” de la casa que hemos comprado, de tener una referencia sólida sobre la que apoyarnos a lo hora de saber cuanto vale.

Recientemente se ha publicado en la revista Revista CT /Catastro Nº62 (Abril 2008) un artículo que me ha parecido muy curioso e interesante por el hecho de que asocia el uso de las redes neuronales, propias de los sistemas inteligentes y un concepto muy extendido en la computación (de aplicación en diversos sectores como el de la bolsa, la banca, la medicina, el medio ambiente, etc), como método para realizar una valoración inmobiliaria. Es decir, la red neuronal artificial nos dice de forma “inteligente”, cual es el precio que tiene mi casa. Descargar el artículo: Metodología de precios hedónicos vs . Redes Neuronales Artificiales como alternativas a la valoración de inmuebles. Un caso real.

En el artículo se hace una comparación de dos metodologías de valoración: el hedónico (que es el que usan normalmente las empresas de tasación en donde se valora en función de las características del inmueble y de su localización) con la metodología de las redes neuronales , donde se crea una red inteligente que va aprendiendo y reduciendo los errores en función de las muestras que recoge y los resultados que obtiene. Es como si tratásemos de diseñar el cerebro de un tasador , con las mismas variables que influyen en sus decisiones, y además lo proveemos de ese “ojo clínico” que ha desarrollado a lo largo de los años. En el estudio se toman como muestra 2.888 datos de viviendas vendidas en el año 2006 en la ciudad de Córdoba, se aplican las dos metodologías y finalmente se comparan los resultados.

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Hotel Submarino Hydropolis, Dubai

Hydropolis es el primer hotel submarino de lujo del mundo, y está actualmente en construcción en Dubai, Este incluirá tres elementos: la estación de tierra, donde a los invitados les será dada la bienvenida, el túnel conector, que transportará a la gente por el tren al área principal del hotel, y las 220 suites dentro del complejo submarino. Este es uno de los proyectos de construcción contemporáneos más grandes en el mundo, cubriendo un área de 260 hectáreas, el tamaño del Hyde Park de Londres. Para entrar en este espacio surrealista, los visitantes comenzarán en la estación de tierra. Este cilindro semicircular tejido de 120m, arqueará sobre un edificio de varios pisos. Hydropolis está a punto de tomar la forma 20m debajo de la superficie del Golfo Arábico, justo de la Playa Jumeirah.

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Minicasa en Tokio, el espacio es importante (o no)

No hay duda alguna sobre el altísimo costo de los terrenos en Tokio, considerando que prácticamente no hay lotes disponibles, las propiedades cada vez aprecian su valor, no es coincidencia que el Palacio Imperial sea considerado como uno de los más costosos del mundo, por encontrarse precisamente en el centro de la capital del Japón.

Las viviendas suelen ser de tamaño reducido, ésta vez encontramos esta casa, que como puede verse ocupa una reducida aérea en una zona urbana, sin embargo sobre ese terreno se ha edificado una vivienda bastante atractiva y que además tiene espacio para un pequeño vehículo.

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Valoraciones online.

La forma mas fácil de conocer el precio de mercado que tiene tu casa, es ir a un portal inmobiliario que tenga gran volumen de oferta, y buscar aquellos que sean lo mas similar al tuyo (misma zona, metros, características, etc), de ésta manera se puede conocer el precio aproximado de forma rápida.

Pero este tipo de valoraciones a los bancos no les son válidas para poder configurar una hipoteca. Necesitan una valoración del inmueble que sea algo más trabajada, o lo que se llama una tasación inmobiliaria, donde se hace un estudio en profundidad del inmueble y, en base a las características, se le pone un precio.

La empresa más conocida en España en la realización de tasaciones es Tinsa. Buscando por Internet he encontrado una serie de empresas donde puedes solicitar la tasación de forma online:

Existen muchas más empresas de tasación inmobiliaria, en Inmoweb hay una buena recopilación de ellas.

Creo que es importante no confundir entre valoración obtenida automáticamente y tasación. Por ejemplo, recientemente el portal inmobiliario Ivive ha lanzado un servicio que han llamado de tasaciones, aunque se trata de una simple estimación automática del precio en comparación con los inmuebles que hay en la base de datos de Ivive. No es una tasación. Las tasaciones son mucho más complejas que una simple media comparativa en base al precio y los metros cuadrados de otros inmuebles. Además, los precios a los que se realiza la venta final suelen ser inferiores a los que aparecen en el portal, por lo que en ningún caso se puede considerar una tasación fiable.

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Toda la verdad sobre la Hipoteca Multidivisa

Con el euribor por las nubes ¿quién no ha soñado con pagar menos por su hipoteca? todos los hipotecados han pensado alguna vez cómo podrían ahorrarse unos euros o cómo ser inmunes al euribor, el enemigo público número uno de las finanzas personales.

En este contexto han crecido como la espuma las hipotecas multidivisas, un producto que ha vuelto a renacer con fuerza y que ahora se cuela en conversaciones con amigos porque siempre alguno presume de pagar menos al tener una hipoteca en yenes. Pero ¿en qué consiste una hipoteca en multidivisas? ¿por qué tanta gente tiene hipoteca en yenes?

En este dossier te vamos a explicar toda la verdad sobre la hipoteca multidivisas, desde su funcionamiento a la letra pequeña. queremos que conozcas todas las ventajas pero también los riesgos que tienen estas hipotecas que pueden ayudarte a “ganarle dinero al dinero” pero pueden llegar a arruinarte y que, por lo general, no son nada recomendables.

El funcionamiento

Las hipotecas en divisas se apoyan en las enormes diferencias en los tipos de interés de las distintas economías del mundo. así, un japonés tiene actualmente el precio del dinero en el 0,30% cuando un europeo lo tiene en el 3,25% o un neozelandés en el 6,50%.

Para calcular el interés de una hipoteca los europeos tenemos el euribor pero todos los prestamos multidivisas utilizan un tipo de interés común, que se llama libor, que se mueve en función de sus tipos de interés y las perspectivas económicas de su país. así, tenemos el libor del yen (moneda de japón), el libor del franco suizo (de suiza) o el libor del euro (de la zona euro). la bba (british bankers’ association) publica todos los días en Londres los libor de las diferentes monedas y su dato mensual es el que se toma como referencia para el cálculo de estas hipotecas.

Una hipoteca en yenes de 200.000 euros a 25 años con un diferencial de 0,80 puntos básicos actualmente se pagaría con una cuota mensual de 810 euros (al cambio), mientras que en euros serían 1.295 euros y en dólares neocelandeses 1.485 euros al mes. ante estas circunstancias, ¿quién no se dejaría caer en la tentación de cambiar la divisa de su hipoteca? es lógico que muchos, atraídos por una temporal mejora en el pago de su hipoteca, intenten pagar su crédito en yenes….

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