Hacienda explica cómo se aplica el IVA superrreducido del 4% para la compra de viviendas

La aprobación de la reducción del IVA del 8% al 4% para la compra de viviendas de obra nueva el pasado mes de agosto como parte del paquete de medidas ‘anticrisis’ gubernamentales, ha suscitado muchas dudas entre los compradores que la Agencia Tributaria resuelve en este cuestionario:

1. ¿Cuáles son los requisitos para que las entregas de inmuebles a particulares destinados a viviendas se beneficien de la tributación al tipo superreducido del 4% previsto en el Real Decreto-ley 9/2011 en lugar del 8%?

La entrega de la vivienda debe efectuarse por un empresario o profesional, en caso contrario tributará por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP).
Debe tratarse de viviendas terminadas y ser su primera entrega (la realizada por el promotor). En el caso de la segunda o ulteriores transmisiones (viviendas usadas) es de aplicación la exención, tributando por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP).
Es necesario que los edificios o partes de los mismos que se transmiten sean aptos para su utilización como viviendas; se incluirán las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.
No tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con las mismas.
No se consideran edificios aptos para su utilización como viviendas las edificaciones destinadas a su demolición.
La entrega de la vivienda deberá producirse desde el 20 de agosto de 2011 hasta el 31 de diciembre de 2011.

2. ¿Cómo tributan los pagos anticipados realizados durante el 20 de agosto y el 31 de diciembre de 2011?

Los pagos anticipados realizados durante dicho período a que se refiere el Real Decreto- ley 9/2011, correspondientes a entregas de viviendas, garajes y anexos en ellos situados, tributarán igualmente al tipo del 4%, con independencia de que la entrega del inmueble se produzca con posterioridad al 31 de diciembre de 2011.

3. ¿Cuál es el tipo impositivo aplicable a los pagos a cuenta de la futura entrega de viviendas efectuados a una cooperativa en el período comprendido entre el 20 de agosto y 31 de diciembre de 2011?

Al tratarse de pagos anticipados se aplicará el 4% de acuerdo con lo señalado en la pregunta anterior.

4. ¿Cuándo se devenga el IVA en la entrega de una vivienda?

El devengo del IVA en la entrega se produce, como regla general, en el momento de la puesta en poder y posesión del adquirente de la vivienda. Si se hubiese otorgado escritura pública, la puesta en poder y posesión se entiende realizada en el momento de su
otorgamiento.

Cuando de la misma escritura resulta o se deduce claramente un momento distinto de puesta en poder y posesión de la vivienda entregada, el devengo se producirá en el momento en que efectivamente tenga lugar dicha puesta en poder y posesión del
adquirente.

5. ¿Cuál es el tipo impositivo aplicable en el caso de escrituras formalizadas en el período comprendido entre el 20 de agosto y el 31 de diciembre de 2011 que contengan condiciones suspensivas, de tal forma que la puesta en posesión de la vivienda sea posterior al 31 de diciembre de 2011?

Al producirse la entrega con posterioridad al 31 de diciembre de 2011 el tipo impositivo sería el 8%. En estos casos hay que tener en cuenta que la posesión se asimila a la puesta a disposición, es decir, la posesión sería el momento en el que se produce el devengo por entrega.

En el supuesto de que hubiera pagos anticipados durante el período señalado, 20 de agosto a 31 de diciembre de 2011, y la posesión fuese posterior, el pago anticipado tributaria al 4% y el importe que se pague o quede por pagar en el momento de la posesión, al 8%.

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¿Qué vivienda me puedo permitir?

Después del parón veraniego, seguimos con la pequeña guía sobre cosas a tener en cuenta para encontrar un hogar ideal, ya tenemos claras nuestras preferencias, qué tipo de vivienda estamos buscando y dónde y algunas cosas a comprobar cuando estás visitando una vivienda vamos a intentar responder la pregunta del millón, nunca mejor dicho 🙂 ¿qué vivienda me puedo permitir?.

Dando por hecho que no tenemos todo el dinero para comprar la vivienda en efectivo, vamos a necesitar una hipoteca…por lo que vamos a partir este post en dos partes. Primero veremos ¿qué cuota mensual podemos pagar? y después ¿qué ahorros necesitamos? para hacer frente a la entrada y a los gastos e impuestos derivados de la compra de una vivienda y de la apertura de la hipoteca.

Para tener una idea orientativa de la cuota que podrás pagar mensualmente, suma todos tus ingresos netos anuales y divídelos entre 12, depende de cada uno, y sobre todo de los requisitos del banco que te de la hipoteca, pero como norma general no deberías destinar a la compra de la vivienda más de un 35% de tus ingresos netos mensuales, máximo 40% si tienes ahorros y vas holgado en otros gastos. Con esto ya tienes el importe de cuota al que podrás hacer frente cada mes.

Vamos con los ahorros que necesitarás para comprar una vivienda. Debes tener presente que actualmente las entidades financieras suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda (si la vivienda es del mismo banco, en algunos casos puedes encontrar una hipoteca 100% pero ya no abundan como antes). Seguro que habías oído a hablar de hipotecas que daban hasta un 110 o un 120%, olvídate de ellas ya no existen. Considerando el primer caso (hipoteca 80%) necesitarás tener al menos ahorrado el 20% del valor de tasación para pagar la entrada del piso.

Seguimos, porque por desgracia esto no se acaba aquí, nos quedan los gastos e impuestos a pagar por dos conceptos la compra de la vivienda y la constitución de la hipoteca: esto es, el IVA o ITP, el  IAJD, la tasación, la notaría, la gestoría, el registro, los seguros, la comisión de apertura,…

¿Cuánto me va a costar formalizar la hipoteca?

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Zapatero protegerá a los hipotecados con problemas

“El Gobierno es consciente de la coyuntura especialmente difícil a la que se enfrentan las familias que pierden su vivienda y siguen debiendo dinero al banco porque su valor no es suficiente para cubrir lo que resta de hipoteca”. Son palabras pronunciadas por el presidente del Gobierno, José Luis Rodríguez Zapatero, en su intervención inicial durante el Debate sobre el Estado de la Nación. Allí mismo ha anunciado que se aprobarán “nuevas medidas de protección” para los ciudadanos con problemas para hacer frente al pago de sus préstamos firmados para la compra de casa.

“En las próximas semanas, aprobaremos nuevas medidas de protección de las personas sujetas, por imposibilidad de atender a sus compromisos, a procedimientos de ejecución hipotecaria, que serán compatibles con los imperativos de seguridad jurídica y de solvencia de las entidades prestatarias”. No ha concretado nada más sobre estas “nuevas medidas”.

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El presidente del Gobierno también ha recordado que “en abril de 2010 se aumentó la cantidad mínima de ingresos de las familias que no puede ser embargada”. Esto es lo que se conoce como sueldo inembargable: cantidad de salario ‘intocable’, que no se puede confiscar a un embargado tras haber perdido la casa aunque siga obligado a rendir cuentas con el banco.

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La contratación de una hipoteca: ¿Es Internet una fuente fiable de información?

Hace unos años contestar afirmativamente a este pregunta hubiese atraído un alud de criticas sobre el optimista comentario. Hoy creo que responder un “si, pero” es una contestación mesurada y ajustada a la realidad.

hipoteca

Al ser un servidor el responsable de contenidos de Bankimia, un comparador on-line de productos bancarios, se podría pensar que voy a hacer un alegato sobre las bondades de la Red de Redes en la búsqueda de una hipoteca. Espero argumentar el tema lo suficiente para que la idea que cale en la mente de todos sea un “si, pero”.

Internet es una magnífica herramienta para comparar diferentes condiciones de los préstamos hipotecarios en base a la información que las entidades suministran; primer “pero” que vale la pena comentar. Lo que una entidad dice que ofrece a sus clientes en materia hipotecaria no tiene el porqué ajustarse a la realidad de todos los perfiles de clientes. De hecho, muchas veces ofertan la mejor hipoteca que podrían ofrecer al mejor cliente. Después el cliente va una sucursal de esa entidad y empiezan los cambios. Que si su contrato indefinido no tiene suficiente antigüedad, que si para darle estas condiciones debe contratar unos seguros con nombres y coberturas rimbombantes, que si necesita el aval de toda la familia y algún que otro amigo, etc, etc.

Por tanto, la primera limitación que se encuentra un internauta al buscar en la red es que las ofertas que le ofrecen los comparadores on-line y resto de webs especializadas pueden no ser las que el director de sucursal le conceda. Lo mismo puede ocurrir si se trata de tramitar una hipoteca comercializada on-line por un banco y no se cumplen los requisitos de concesión.

Un segundo “pero” se refiere al portal de consulta de información de hipotecas en si mismo. A su independencia, confiabilidad y profesionalidad por una parte y a las herramientas financieras que nos ofrecen por otra. Elegir una buena hipoteca es, para la mayoría de gente, la decisión financiera más importante de toda la vida. Por tanto, debe buscar información en Internet de fuentes conocidas y con reputación. Y con un equipo de profesionales detrás, no lo olvidemos. A mi en particular me gusta conocer el nombre y apellidos de quién escribe en la red. El anonimato no me genera confianza, ni tampoco la vinculación del portal con determinadas entidades financieras.

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