Oportunidades de la crisis inmobiliaria

“La estrategia del calcetín” o “darle la vuelta” es una metáfora utilizada para referirse al aumento de oportunidades en una situación de crisis.

Citando el texto de La Yesca, una crisis supone un cambio de escenario que permite una reconfiguración de la situación en la que se presentan nuevas oportunidades. Otra cosa es saber aprovecharlas.

La crisis actual tendrá perjudicados y beneficiarios. Paradójicamente, los principales causantes de ella se encontrarán seguro en el segundo grupo.

El origen la encontramos en las hipotecas sub-prime prestadas por los bancos a los NINJA (no income, no job, no assets), con el beneplácito de los bancos centrales. Lógicamente las personas sin recursos dejaron de pagar los préstamos y los bancos sin depósitos.

Dejando aparte los apoyos gubernamentales que reciben las entidades financieras, que no los morosos y embargados, hay varios ejemplos de empresas – varias inmobiliarias – que aprovechan este momento de crisis para comunicar oportunidades:

Ejemplo 1: GRUPO CUATROCAÑOS ve una “gran oportunidad” en el reajuste.

La promotora cántabra CuatroCaños apuesta por mostrar una nueva mentalidad, apostando por generar valor, posicionarse como marca de calidad y orientar el servicio al cliente.

Ejemplo 2: Aurum lanza su Central de ventas para pisos de promotoras y constructoras.

Con el objetivo de dar salida al stock de viviendas sin vender de constructores y promotores inmobiliarios, a cambio de porcentaje en el precio de venta del producto en el que se intermedia una vez conclusa con éxito la operación de venta del mismo.

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Plazas de garaje: un negocio seguro

El mercado inmobiliario de las provincias que rodean la capital comenzó a beneficiarse hace algunos años del efecto ‘periferia madrileña’, sirviendo de alternativa a las personas que, aún teniendo su puesto de trabajo en Madrid, no podían ser propietarias de una casa en la misma ciudad. Seguramente, esto explica porque el alquiler de una plaza de garaje en cualquiera de estas localizaciones no dista mucho de los precios que se manejan en Madrid. Por poner un par de ejemplos, en Toledo, una plaza en el barrio de Buenavista, cuesta 60 euros al mes, mientras que en el centro de Guadalajara, nuestro coche estará seguro por el módico precio de 80 euros al mes.

En otras comunidades autónomas, la cosa pinta por el estilo. Si vives en Asturias, siempre será más barato alquilar un lugar donde mantener alejado tu coche de los cacos en Avilés, donde una plaza en el centro de la ciudad cuesta 45 euros al mes, que en Gijón, donde el aparcamiento más económico tiene un precio de 60 euros al mes.

Del norte damos un salto triple mortal y nos plantamos en sur el, concretamente en Jaén, donde en un pueblo con el seductor nombre de Alcantarilla, hallamos un rincón para aparcar el coche por apenas 35 euros al mes.

Una inversión a medio largo plazo

El negocio de las plazas de aparcamiento constituye una inversión-refugio para las empresas inmobiliarias ahora que estamos en tiempos de crisis. Así, la diversificación de producto forzosa a la que se ven obligadas muchas compañías del sector inmobiliario, no sólo podría centrarse en oficinas, hoteles y naves logísticas, sino que también podría apuntar a pequeños salvavidas económicos como las plazas de garaje, hasta ahora patito feo del sector.

La patronal Asesga, ha publicado hace poco el ‘Libro Blanco del Sector del Aparcamiento y Garaje’ en España. Entre otros datos, el estudio indica que a día de hoy existen 1,2 millones de plazas de aparcamiento en todo el territorio nacional que generan un volumen de negocio cifrado en 1.200 millones de euros. Además, las plazas de aparcamiento son las responsables de 12.000 empleos

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La “Paradoja” del Propietario

Te has comprado un piso, han pasado tres años y ahora su valor de mercado es un 40% más. Estás contento porque ahora, en vez de venderlo por los 120.000 euros que te costó lo venderías por unos ¡168.000!. Pero, ¿sabías que si lo vendes para financiar la compra de a otro más caro estás perdiendo dinero?. A veces mucho dinero.

Una evolución frecuente de alguien que ha comprado un piso en los últimos años es que al cabo de un tiempo, pongamos, por ejemplo, 5 años, decida adquirir algo más grande. Las razones son varias, aumento de renta, querer vivir con más amplitud, o una muy chillona: los críos.

Imaginemos una pareja que compró un piso en el año 2000. Les llamaremos los Pérez. Pagaron por el piso 120.000 euros, pero en el año 2005 esa pareja tiene ya dos chavalines y decide mudarse a un piso mayor, haciendo lo que la mayoría de las familias hacen: Vender el piso actual para financiar parcialmente la compra del nuevo.

Debido a una excepcional época de incrementos del precio de la vivienda el piso que compraron en el 2000 ha tenido un incremento del 50%, y por él les dan nada menos que ¡180.000 euros!. Los Pérez están muy contentos. Ahora bien, el piso que quieren comprar costaba en el año 2000 unos 200.000 euros, y, al tener un incremento similar, del 50%, ahora piden por él 300.000.

El dinero contante y sonante que tienen que aportar (bien sea en efectivo o con hipoteca) en el 2005 por la diferencia de precio entre un piso y otro es: 300.000 – 180.000= 120.000 euros. Sin embargo, si el precio de la vivienda se hubiera mantenido estable durante esos años aportarían: 200.000 – 120.000= 80.000 euros.

Conclusión: debido al alza de precios, los Pérez deben aportar nada menos que 120.000-80.000 ¡¡40.000 euros más!!.

No hace falta decir que éste es un caso de lo más frecuente. Es decir, siempre que se venda una propiedad para poder comprar otra de mayor valor financiada parcialmente con la primera que se adquirió, la subida del precio de la vivienda es perjudicial, los porcentajes de subida de precios lógicamente no serían iguales para las dos viviendas, pero sí aproximados, por lo que el ejemplo sirve igual.

La paradoja es que en este caso, llamémosle “mejora de vivienda”, lo que realmente sería interesante como propietario es: ¡que la vivienda BAJE!…

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Invertir en Ladrilos…

Invertir en ladrillo sigue siendo lo primero que se le pasa por la cabeza a aquellos que tiene un direnillo ahorrado. Pero tal y como están las cosas, la vivienda no parece una buena opción. Sin embargo, todavía existen alternativas dependiendo del dinero de que dispongas. Una de las opciones es la inversión en el extranjero, especialmente en países del este, pero esto conlleva unos riesgos que poca gente se atreve a asumir. Pero hay más opciones.

Si tienes mucho dinero para invertir, una opción atractiva es invertir en centros de negocios o complejos de oficinas. Según ha informado hoy Affirma, la demanda de oficinas en centros de negocio ha aumentado un 20%. Las PYMES buscan el ahorro en costes que les supone instalarse en este tipo de centros, así que puede tratarse de un buen negocio.

Pero quizá la mejor opción, especialmente para el pequeño inversor, es la compra de plazas de garaje. Esos 10 m2 pueden dar un retorno del 5% con apenas una inversión de 30.000 euros. El precio de una plaza de parking no ha hecho más que subir en los últimos años. Mientras que el crecimiento de la población ha sido de un 10% en los últimos años, el de los coches lo ha hecho un 20%.

El negocio es doble: la especulación o el alquiler. Si bien la mayoría de la gente compra para alquilar, una de las ventajas que tiene la compra de plazas de garaje frente a la compra de vivienda es la rápida recupreación del dinero, en caso de necesidad. Para vender un piso necesitarías alrededor de un año, mientras que una plaza de parking se vende en apenas 45 días.

Además, el alquiler de plazas de garaje no está sujeto a la ley de arrendamientos urbanos como los pisos. Esa ley es muy protectora con los inquilinos, pero en el caso de plazas de parking el contrato se puede redactar en los términos que quiera el propietario. Puede ser por el tiempo que quieras, y rescindirse cuando quieras (avisando con 30 días de antelación). Los gastos son pequeños: unos 70 euros al año de IBI más otros 20 mensuales de comunidad.

Las variables a tener cuenta a la hora de invertir en este tipo de negocio son diversas. Por un lado, y quizá la más importante, es la ubicación. Los expertos recomiendan hacerlo en zonas de viviendas consolidadas, con muchas oficinas y viviendas, y ha ser posible con estacionamiento de pago en la calle. Los barrios nuevos son menos aconsejables por la baja densidad de población y porque la mayoría de pisos nuevos ya incluyen una plaza de garaje