La “Paradoja” del Propietario

Te has comprado un piso, han pasado tres años y ahora su valor de mercado es un 40% más. Estás contento porque ahora, en vez de venderlo por los 120.000 euros que te costó lo venderías por unos ¡168.000!. Pero, ¿sabías que si lo vendes para financiar la compra de a otro más caro estás perdiendo dinero?. A veces mucho dinero.

Una evolución frecuente de alguien que ha comprado un piso en los últimos años es que al cabo de un tiempo, pongamos, por ejemplo, 5 años, decida adquirir algo más grande. Las razones son varias, aumento de renta, querer vivir con más amplitud, o una muy chillona: los críos.

Imaginemos una pareja que compró un piso en el año 2000. Les llamaremos los Pérez. Pagaron por el piso 120.000 euros, pero en el año 2005 esa pareja tiene ya dos chavalines y decide mudarse a un piso mayor, haciendo lo que la mayoría de las familias hacen: Vender el piso actual para financiar parcialmente la compra del nuevo.

Debido a una excepcional época de incrementos del precio de la vivienda el piso que compraron en el 2000 ha tenido un incremento del 50%, y por él les dan nada menos que ¡180.000 euros!. Los Pérez están muy contentos. Ahora bien, el piso que quieren comprar costaba en el año 2000 unos 200.000 euros, y, al tener un incremento similar, del 50%, ahora piden por él 300.000.

El dinero contante y sonante que tienen que aportar (bien sea en efectivo o con hipoteca) en el 2005 por la diferencia de precio entre un piso y otro es: 300.000 – 180.000= 120.000 euros. Sin embargo, si el precio de la vivienda se hubiera mantenido estable durante esos años aportarían: 200.000 – 120.000= 80.000 euros.

Conclusión: debido al alza de precios, los Pérez deben aportar nada menos que 120.000-80.000 ¡¡40.000 euros más!!.

No hace falta decir que éste es un caso de lo más frecuente. Es decir, siempre que se venda una propiedad para poder comprar otra de mayor valor financiada parcialmente con la primera que se adquirió, la subida del precio de la vivienda es perjudicial, los porcentajes de subida de precios lógicamente no serían iguales para las dos viviendas, pero sí aproximados, por lo que el ejemplo sirve igual.

La paradoja es que en este caso, llamémosle “mejora de vivienda”, lo que realmente sería interesante como propietario es: ¡que la vivienda BAJE!…

Es decir, supongamos que el piso de los Pérez se ha depreciado un 25%, y consiguen venderlo en el 2005 sólamente por 90.000 euros. Uff, vaya palo. Pero si aplicamos la misma depreciación al piso nuevo, resulta que puede comprarse en vez de por 200.000 euros por -25%: 150.000. En otras palabras, los Pérez pierden en su venta 30.000 euros, pero se benefician en su compra de un “descuento” de ¡¡50.000 euros!!. En un clima de estabilidad de precios tendrían que aportar para su nuevo piso al vender el primero 200.000 – 120.000 = 80.000 euros. Mientras que tras unos años de descenso de precios de un 25% aportarían 150.000 – 90.000 = 60.000 euros. O lo que es lo mismo, se ahorrarían 20.000 euros al cambiar de domicilio. ¡A lo mejor podrían llevar a los críos a una universidad privada y todo!.

Y todo esto sin contar los intereses de la hipoteca, ya que la vivienda que compras por digamos 120.000 euros al final no te cuesta 120.000 euros, sino que te cuesta ese dinero más los intereses de la hipoteca, lo que vendría a ser unos 187.000 euros a 30 años, o sea, más de un 50% adiccional que se lleva el banco al 3,25% y los tipos están subiendo. En viviendas más caras, por ejemplo de 300.000 euros, los intereses pueden llegar a ser más del 80% del valor del piso dependiendo de años de hipoteca, tipos, etc. Ten en cuenta que cuanto más largo el plazo de amortización, más intereses pagas y por eso son tan poco recomendables las hipotecas a 40 y 50 años.

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En resumen: Si sólo venderías tu propiedad para comprar una de mayor valor la subida del precio de la vivienda te perjudica.

Hay otra práctica habitual en las personas que deciden cambiar a una casa mejor: alquilar la primera vivienda para financiar la compra de una más cara. En este caso se puede decir que, en general, la subida de precios también es perjudicial. Es decir, la diferencia entre la cuota de la hipoteca de la nueva propiedad y lo que se ingrese por el alquiler de la primera, tenderá a ser mayor tras una subida importante de precios que en un clima de estabilidad o de bajada.

Por eso antes de alegrarte porque tu piso valga más, pregúntate para qué harías efectiva esa plusvalía. En muchos casos la subida generalizada de precios te perjudica. Si eres propietario no especulativo y sólo venderías o alquilarías tu actual propiedad para financiar una nueva sólo hay un caso en el que la subida de precios te beneficia: cuando la nueva propiedad sea de menor valor.

¿Quiere decir ésto que, en general, los beneficiados por el incesante incremento del precio de la vivienda sólo son aquellos que participan activamente en la vivienda como negocio o fuente de ingresos (inmobiliarias, propietarios de suelo, bancos, ayuntamientos, especuladores, etc.) pero no los propietarios que sólo compran para vivir?. .

Otras razones por las que a un propietario no le interesa que suba la vivienda:

1. Los impuestos municipales se calculan según el valor estimado de la casa. A mayor valor, más se paga.

2. La prima del seguro hogar también sube por la misma razón: se asegura un bien que vale más.

3. A la hora de vender y comprar de nuevo, los impuestos y otros gastos se suelen calcular según un porcentaje. A mayor valor, más se paga por “extras”.

4. Tus hijos algún día tendrán que irse de tu casa y tendrán que afrontar el problema de acceder una vivienda. Piensa en la papeleta que tendrán si los precios siguen subiendo y en la ayuda que les podrás prestar.

La “Paradoja” del Propietario
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3 comentarios

  • apymereco 27 octubre 2008  

    Extraordinario, el estudio y la presentación.
    Es muy interesante orientar al demandante de vivienda en propiedad, ahora que los bancos han congelado el crédito. El problema de estos años (1.997-2.007) es que henmos hecho de la vivienda un produto financiero más, y los políticos, encantados con los ingresos que ello generaba, han olvidado el artículo 47 de la Constitución Española.

    En una compra priman los aspectos emocionales. Lo que yo llamo Factores Emocionales de Compra:

    1.- La compra de vivienda hoy es cosa de dos, de una pareja como mínimo, y estadísticamente más del 50% de las parejas se rompen.
    2.- La movilidad hacia-desde el trabajo influye, en especial con los precios del petróleo en alza constante.
    Pon el abono transporte en la cuota mensual total de gastos.
    3.- La proximidad a centros educativos y servicios sociales gratuitos.
    4.- La cercanía de familiares, especialmente abuelos que suplan la carencia de servicios infantiles gratuitos.
    5.- Extras de la vivienda. Trastero, garaje, piscina, jardines, portero, gimnasio, imagen de marca de la promotora… . Suma los gastos de comunidad a la cuota del banco. O no podrás irte de vacaciones.

    Factores Financieros de Compra.
    1.- Los bancos han endurecido el crédito. Te pedirán un avalista. Por favor no involucres a tus padres en esto.
    2.- La inflación real es superior a la oficial declarada por el gobierno, en especial si eres una persona consumista de marcas.
    3.- Estanflación. Estancamiento e inflación alta, el fenómeno macroeconómico que caracterizará los próximos 10 años.
    4.- Intereses Bancarios. Si la economía va mal, lo pagaremos los trabajadores vía intereses. Es decir, nos subirán los tipos.

    Por último, calibra bien tu edad y tu capacidad de formación contínua, y descarta la compra en dos casos:
    1.- Pagar hipoteca más allá de los 65 años.
    2.- Si piensas que no necesitas aprender nuevas herramientas de trabajo, o nuevas lenguas.., no conseguirás promocionarte en tu empleo, que es la única manera de compensar la pérdida real de sueldo. Saludos Gorka, y muchas gracias.

  • apymereco 27 octubre 2008  

    Algún apunte más. En caso de impagado de prestamos hipotecarios, el firmante del mismo debe saber que responden con sus rentas futuras (nóminas, rentas, propiedades, propiedades de avalistas, subvenciones, y prestaciones de desempleo) Ah!, por eso tenemos el sector bancario más sólido del mundo, no hay ninguna más perverso y usurero. En USA, si no puedes pagar, devuelves las llaves de la casa y ya está!

  • Manuel 28 octubre 2008  

    Muy interesante este post, he llegado aqui por una comentario en mi página asi que ¡gracias¡ por el comentario y por la información. Os seguiré leyendo que en los tiempos que corren hay que saber de esto cuanto más mejor.