Redes neuronales para determinar el precio de la vivienda

En estos momentos de caída de los precios de la vivienda, donde no se sabe muy bien cuando se va a dar por terminado el ajuste de ciclo, y cuando hay mucha gente que comienza a pensar que ha comprado caro y esto le va a suponer una carga durante un largo tiempo, es cuando nos viene la necesidad más que nunca de conocer qué formas tenemos de saber el valor “objetivo” de la casa que hemos comprado, de tener una referencia sólida sobre la que apoyarnos a lo hora de saber cuanto vale.

Recientemente se ha publicado en la revista Revista CT /Catastro Nº62 (Abril 2008) un artículo que me ha parecido muy curioso e interesante por el hecho de que asocia el uso de las redes neuronales, propias de los sistemas inteligentes y un concepto muy extendido en la computación (de aplicación en diversos sectores como el de la bolsa, la banca, la medicina, el medio ambiente, etc), como método para realizar una valoración inmobiliaria. Es decir, la red neuronal artificial nos dice de forma “inteligente”, cual es el precio que tiene mi casa. Descargar el artículo: Metodología de precios hedónicos vs . Redes Neuronales Artificiales como alternativas a la valoración de inmuebles. Un caso real.

En el artículo se hace una comparación de dos metodologías de valoración: el hedónico (que es el que usan normalmente las empresas de tasación en donde se valora en función de las características del inmueble y de su localización) con la metodología de las redes neuronales , donde se crea una red inteligente que va aprendiendo y reduciendo los errores en función de las muestras que recoge y los resultados que obtiene. Es como si tratásemos de diseñar el cerebro de un tasador , con las mismas variables que influyen en sus decisiones, y además lo proveemos de ese “ojo clínico” que ha desarrollado a lo largo de los años. En el estudio se toman como muestra 2.888 datos de viviendas vendidas en el año 2006 en la ciudad de Córdoba, se aplican las dos metodologías y finalmente se comparan los resultados.

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El precio de la vivienda sigue bajando, al igual que el Euribor

Según el Índice Inmobiliario fotocasa.es, el precio medio de la vivienda en España ha descendido un 0,6% en el mes de febrero hasta situarse en los 2.524 euros por metro cuadrado, casi el mismo valor que alcanzaba en junio de 2005 cuando el metro cuadrado se pagaba a 2.528 euros.

Si se analizan los últimos doce meses (la variación interanual calculada de febrero de 2008 a febrero de 2009), el Índice registra una bajada del 9,8%. Con este descenso, se completan 16 meses consecutivos (desde noviembre de 2007) con caídas en el valor de la vivienda.

A esta noticia hay que añadirle que el euribo sigue en descenso y que el Euribor de febrero abaratará las hipotecas en más de 140 euros:

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El precio de la vivienda caerá más de un 20% en 2009

Según el Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE) del mes de enero, el precio de la vivienda caerá más de un 20% en tasa interanual al cierre de 2009. Además el valor de los inmuebles tendrán un descenso sostenido de entre 1 y 1,4 puntos porcentuales al mes, por el frenazo de las ventas, lo que también se traducirá en un aumento del ‘stock’ hasta las 1,5 millones de viviendas este año.

El director general de la tasadora Tinsa, Luis Leirado, señaló que 2009 ya arrancó con un descenso interanual de los precios del 10,1%, el undécimo consecutivo, lo que supone una vuelta a los valores de abril de 2006, durante la presentación del Índice de Mercados Inmobiliarios Españoles (IMIE) del mes de enero.

Se trata del primer descenso de dos dígitos registrado hasta ahora por este indicador, que además es 1,3 puntos porcentuales superior al experimentado al cierre de 2008, que era del 8,8%.

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Apartamento de lujo en Londres

Un antiguo edificio de oficinas puede convertirse sin ningún problema en una hogar para alguna familia, como por ejemplo este edificio creado en la década de los 90 por el estudio Paxton Locher Architects para albergar despachos y más despachos.

Ahora, con el paso del tiempo se ha convertido en una confortable y minimalista casa situada en el distrito londinense de Islington. Lo que no tengo tan claro es quién podrá pagar el alquiler que se pide por ella: 1.000 Libras (1460 €) a la semana.

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