Todo lo que se debe saber para construir una casa

Desear cambiar de vivienda es fácil, lo difícil es saber cuáles son los pasos que hay que dar para hacerlo de forma correcta.

Antes de nada…

Dirigirse a la Delegación Territorial de la Agencia Tributaria para liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y sobre Actos Jurídicos Documentados por haber comprado el terreno (6 – 7% del valor del terreno)

Escriturar el terreno ante un Notario (510 €) y registrarlo en el Registro de Propiedad (106 €)

Papeleo indispensable

Dirigirse al Ayuntamiento y solicitar los siguientes documentos:

Copia de las Normativas de Edificación. En él se indica el porcentaje máximo de ocupación de la casa, la altura permitida de la construcción, entre otros detalles.

El Plano de Situación del Terreno y el Plano Topográfico para que el futuro arquitecto pueda conocer el desnivel del terreno.

Con los anteriores documentos en mano, solicitar el Estudio Topográfico (300/450 €)

El arquitecto necesitara un Estudio Geotécnico (550/900 €) para poder empezar a trabajar en el proyecto de la casa. Se trata de una prueba obligatoria impuesta por la Ley de Ordenación de la Edificación para todas las obras de nueva construcción y obras en los edificios destinados a primera vivienda.

Otro documento, obligatorio desde 1997, es el Estudio de Básico de Seguridad y Salud (420 €). En él se precisan las normas de seguridad y salud aplicables a la obra y la identificación tanto de los riesgos laborables que pueden ser evitados como de los que no pueden eliminarse.

El Seguro de Garantía Decenal (6000 €) es importantísimo, ya que sin él no se podrá escriturar la casa y, por lo tanto, durante los diez primeros años será imposible venderla o pedir una hipoteca. Para adquirir este seguro es obligatorio realizar los ensayos del hormigón antes y durante la obra. Los encargados de llevar a cabo esta tarea son los Organismos de Control Técnico (OCT).

Imaginando la futura casa

En esta fase aparece ya el arquitecto que es el que se encargara de plasmar la casa que quiere el propietario y, posteriormente dirigirá la obra. Teniendo en cuenta los deseos o ideas del cliente, realizará el Proyecto Básico que engloba los planos de la situación de la casa y de la futura estructura y la definición de las plantas que tendrá y de sus espacios interiores. Por otro lado, también realizará el Proyecto de Ejecución Material en el que se definirá detalladamente la vivienda y preverá su coste según los precios medios.

Ambos proyectos deberán estar firmados por un arquitecto colegiado en alguno de los Colegios Oficiales de Arquitectos, ya que posteriormente se tendrán que presentar en el colegio de la provincia para que los aprueben (150 €). Normalmente pasan unas tres semanas hasta recibir los documentos.

Dirigirse al Ayuntamiento para presentar el Estudio Geotécnico del Terreno y el de Seguridad y Salud, junto a los dos proyectos realizados por el arquitecto para que los aprueben en el Pleno Municipal. Cuando ya se cuenta con el consentimiento se deberá parar la Licencia Municipal de Obras (4% del total del Proyecto de Ejecución).

Llegados a este punto es cuando aparece otra miembro importante del proceso, el aparejador. Es el que se encarga de dirigir la obra y supervisar el trabajo del constructor asegurándose de que cumple con el proyecto diseñado por el arquitecto (30% de los honorarios del arquitecto).

Materializar un sueño

Ya está todo listo para construir la casa. Se puede optar por realizar todos los trámites por uno mismo o hacerlo a través de un promotor, teniendo en cuenta que éste cobrará entre el 15 y el 40% del precio total de la vivienda.

Entregar a dos o tres constructoras una fotocopia del proyecto y mostrarles dónde está ubicada la obra para que puedan estudiarlo y hacer un presupuesto. Fijar una fecha máxima para que las distintas constructoras entreguen la propuesta y así poder compararlas. Nunca se ha de aceptar un presupuesto por m2 general de obra o uno parcial si van a realizar toda la obra. Es muy importante dejarlo todo bien definido. Es aconsejable que antes de decidirse por uno u otro se visite alguna de las obras que estén realizando para ver cómo trabajan.

El presupuesto que se firme debe incluir todos los datos de la empresa constructora (nombre, dirección CIF, sello, nombre del representante legal y firma) y ambos deben quedarse con copia original del contrato. En base a la propuesta inicial de la constructora, ahora es momento de fijar el precio total de la obra (108.000 € sobre una casa de 170m2). Es recomendable firmar los precios de los materiales cerrados pero la mediación de la casa debe quedar abierta, ya que esto asegura la posibilidad de realizar cambios sabiendo, en todo momento, lo que constaran. Si los hubiera, es muy importante que queden por escrito a través de una orden de cambio. La forma de pago es negociable pero lo más habitual es que el constructor solicite un porcentaje antes de empezar las obras y, posteriormente, cada mes emita las Certificaciones de Obras que no son más que facturas que recogen el trabajo realizado hasta el momento.

Des del momento en que se inicia la construcción de la casa, la obra pasa por las siguientes fases: movimiento de tierras y vaciado, cimentación, estructura, red de saneamiento, albañilería, aislamiento e impermeabilizaciones, fachadas, cubiertas, solados y alicatados, acabados y falsos techos, cerrajería, carpintería exterior e interior, electricidad, fontanería, instalación de gas y calefacción, pinturas, vidrios y cerramiento de la parcela, jardinería, etc.

¡Bienvenido a su hogar!

Una vez finalizadas las obras, el arquitecto emite el Certificado Final de Obra y el Libro de Órdenes que recoge los cambios y revisiones de sus proyectos. Estos documentos también deben estar visados en el Colegio Oficial de Arquitectos. Una vez aprobados, presentarlos al Ayuntamiento para poder solicitar la Licencia de Primera Ocupación (175 €, variable según m2, paso de vehículos, zona, etc.). Llegados a este punto, ya se pueden solicitar las conexiones de agua, luz, gas y teléfono a las distintas compañías.

Dirigirse ante el Notario para firmar la escritura de Obra Nueva (660 €). Seguidamente, pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (0,5 – 1% del valor escriturado) y para terminar, inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad (260 €). ¡Y a disfrutar de su nueva casa!

Un puente de Calatrava en Venecia provoca accidentes

El Puente de la Constitución, diseñado por el arquitecto Santiago Calatrava, no deja de dar problemas desde incluso antes de ser inaugurado.

Este puente de estética, quizá, demasiado moderna para la ciudad de Venecia fue inaugurado el pasado 11 de septiembre y es el cuarto que ayuda a cruzar el Gran Canal de la ciudad italiana. Además de su retrasada inauguración el mayor problema que ha provocado es el de haber mandado ya a 10 personas al hospital tras sufrir caídas en él y es que los escalones no son todos iguales porque, según su Calatrava, al hacer el semiarco que es necesario para que pasen las barcas por debajo, los escalones parecen de diferentes tamaños y este engaño a la percepción hace que la gente se tropiece.

El arquitecto se ha ofrecido a corregir este problema pero el ayuntamiento de Venecia se ha negado a pagar un solo céntimo ya que el presupuesto se subio 4 millones más de lo esperado y han optado por colocar carteles de aviso para los viandantes.

Localización de casas vacías en España

Uno de los proyectos más interesantes que ha surgido en España últimamente es Casas Tristes, puesto en marcha por el colectivo Derivart. Su objetivo es documentar todas las casas vacías, desocupadas, que existen en España. Según los datos del Ministerio de la Vivienda, en 2005 había 3.350.000 viviendas vacías en todo el estado. La cifra de segundas viviendas sería similar, por lo que en España tenemos más de 7 millones de viviendas vacías o de veraneo/fin de semana. Pero uno de los puntos fuertes de la web de Casas Tristes, además del mashup con Google Maps (en proyecto está la integración con el sistema de mapas con licencia CC openstreetmap) son las diferentes visualizaciones de datos que nos permiten ver y explicar tendencias históricas de una problemática compleja de una forma más eficaz, al poner varios factores en relación.

Os dejo una entrevista realizada a Mar Canet, uno de los miembros de Derivart responsables de Casas Tristes:

¿Por qué la vivienda? ¿Qué era lo que más os interesaba del tema o qué os permitía hacer mejor que otros asuntos?

La idea original es del colectivo Derivart: hacemos proyectos que exploran el universo financiero desde el mundo del arte. En España uno de los acontecimientos financieros más importantes de la última década es sin duda la burbuja inmobiliaria. Evidentemente ser un grupo de jóvenes nos ha hecho vivir más de cerca problema del acceso de la vivienda.

¿Qué otros proyectos os sirvieron de inspiración? Veo que en el wiki de preproducción citáis sobre todo proyectos artísticos, aunque desde mi punto de vista, la web puede ser definida sobre todo en términos periodísticos o activistas.

Citamos más proyectos para no sentirnos solos en nuestro animo de colaboración. Era un tema que nos tenía interesados desde el inicio que creamos Derivart en 2004. Para nosotros Idealista fue una fuente de inspiración. Ir leyendo su boletín semanal y los abundantes comentarios que la gente hace sobre las noticias nos sirvió de fuente de ideas e irreflexión para pensar qué podíamos hacer. Pero la mayor inspiración ha sido la sinergia surgida en Madrid en la fase de producción con mis coautores Jordi Puig, Gerald Kogler y los colaboradores.

Además de la aparición en adn.es dentro del reportaje sobre el seminario del Medialab-Prado, ¿habéis tenido algún otro contacto desde otros medios de comunicación?

Sí. Después de esa noticia, apareció en 20minutos, y estuvo todas las navidades en su web a causa de los días festivos, obteniendo 78 comentarios. Y más recientemente, el día 4 de enero fuimos a una entrevista en IcatFM en el programa “Cabaret Elèctric” amb la Txell Bonet.

La integración de visualizaciones de datos en contextos periodísticos está teniendo un importante momento de auge, gracias al trabajo de, entre otros, Adrian Holovaty, que estuvo presente en el seminario del Medialab. Supongo que chicagocrime.org habrá sido un punto importante de referencia.

Sí, trabajamos mucho juntos durante la segunda semana del taller a nivel técnico y conceptual. Además, su experiencia en Google Maps fue de gran ayuda para realizar el mashup de las casastristes con la oficina del Catastro. Su proyecto ha sido de gran inspiración.

Ninguno de vosotros tiene formación periodística, sois programadores, diseñadores y economistas. ¿Vosotros percibís Casas Tristes como un trabajo periodístico?

Pues creemos que por primera vez estamos entre el arte y el periodismo. Estamos haciendo en cierta manera periodismo de investigación. En el taller de Medialab pasamos una semana y media buscando sólo datos. Las fuentes son muy diversas y hubo mucho trabajo de investigación.

¿Cuáles son las necesidades más apremiantes del proyecto ahora mismo, a nivel de colaboradores?

Nos gustaría activar el blog de la página y buscamos un equipo de gente interesada en escribir y controlar los posts que vayan surgiendo.

¿Cómo pensáis financiar el proyecto a medio-largo plazo, ya que no ponéis publicidad, aún? ¿Pensáis hacerlo en el futuro, aunque sólo sea para que el proyecto se autofinancie?

Sí, seguramente tendremos que poner publicidad para autofinanciar el proyecto. Aunque primero priorizamos poner esfuerzo en hacer más visualizaciones. La verdad es que la página al estar llena de visualizaciones y no ser html plano consume tasa de transferencia cuando viene una avalancha de usuarios.

Al basar gran parte del contenido en la participación del usuario, contar con una base de usuarios grande es fundamental. ¿Cómo valoráis el estado actual del proyecto?

A pesar que estamos teniendo bastantes visitas a la página (una media que oscila entre 100 y 800 diarias). La verdad es que no estamos consiguiendo que la gente introduzca demasiadas casas vacías a nuestra base de datos.

¿Cuál es el esquema que seguís para valorarlo?

Las casas introducidas, la cantidad de visitas y el debate producido en prensa son un buenos indicadores para valorar el proyecto.

¿Qué condiciones se tienen que dar, o qué objetivos se tienen que cumplir para que valoréis el proyecto como exitoso?

La verdad es que si logra suscitar debate será exitoso, pero para nosotros ya estamos muy contentos con los pequeños logros alcanzados.

El hecho de pedir registro previo para poder subir casas tristes puede resultar un freno. Actualmente existe cierto debate en foros periodísticos acerca de qué es mejor, si usuarios registrados o comentarios anónimos. ¿Cuál fue vuestra lógica para tomar la decisión de pedir registro previo?

Sí, creo que es mejor poder hacer cosas anónimamente. Nosotros tenemos que mejorar el flujo de navegación e interacción para no frenar los usuarios y captar al máximo sus opiniones.

Hace pocos días habéis celebrado un taller en Hangar. ¿Cómo ha ido? ¿Han surgido nuevas fuentes de datos, ideas o propuestas de visualización?

Lo valoramos muy positivamente, aunque la asistencia no fuese muy grande, ya que entendemos que las fechas no eran las mejores. Pero como la mitad del grupo vive en el extranjero, eran unas buenas fechas para nosotros. De esos días ha salido varias ideas de visualizaciones y una visualización nueva titulada capacidad de consumo. Un día hablando con un propietario de un bar de copas nos dijo que la burbuja había hecho cambiar el consumo de cocktels en los bares nocturnos y esto nos hizo pensar.

En esta nueva visualización, se muestra históricamente el dinero que queda disponible en un hogar después de pagar la casa, donde hay una pareja en la que ambos trabajan y cobran un sueldo medio. Hemos usado los datos estadísticos del banco de España de esfuerzo de pago de los hogares españoles y las estadísticas del INE sobre el sueldo bruto medio de los españoles. Interactivamente los usuarios pueden ver como entre 1997 y 2006 no ha aumentado muy sustancialmente el dinero para ocio al subir del 37% el esfuerzo de pago de la vivienda al 43%.

Además de los datos introducidos por los usuarios, contáis con una serie de visualizaciones de datos procedentes de diversas fuentes. ¿Cómo fue el proceso de documentación para el proyecto?

Empezamos un poco de cero sin gran experiencia en la búsqueda de datos. Pero en el Medialab-Prado tuvimos mucha ayuda de nuestros colaboradores que pusieron mucho empeño en la búsqueda de datos.

¿Decidísteis a priori qué datos os interesaba buscar o una vez recopilados los datos buscásteis la forma de organizarlos?

El modo de producción fue muy dinámico, incluso a veces caótico. Inicialmente pensábamos en posibles visualizaciones y datos a buscar, pero en el proceso, como duraba horas, nos desviábamos y surgían datos en el camino que nos daban ideas para nuevas visualizaciones.

¿Cómo de difícil fue localizar y recuperar todos los datos que habéis utilizado?

Se podría decir que fue la tarea más difícil para nosotros. No teníamos experiencia en la búsqueda de estos tipos de datos y los datos parecen que estén escondidos en las páginas gubernamentales. Y por desgracia a veces buscamos 2 veces los mismos datos por falta de coordinación.

¿Cómo valoráis la disponibilidad de datos de organismos públicos?

La disponibilidad de datos de las administraciones españolas deja mucho de desear. Los datos están poco actualizados y la información es difícil de encontrar. Por ejemplo se hacen estadísticas de casas vacías, pero solo se realizan cada 4 años junto con los censos. Además los sistemas estadísticos para consultar y exportar los datos no pasarían ningún estándar de usabilidad. El peor caso es sin duda el de Fomento que para consultar su base de datos, una de las mas extensas, se tiene que instalar un software propio (sólo para windows) y de una usabilidad horrible.

Al provenir de fuentes diversas, ¿tuvísteis que procesarlos de alguna manera para uniformizar los datos?

Sí, hemos uniformizado los datos en hojas de cálculo (CSV), donde las columnas son los años, y las filas los datos disponibles. Y por ejemplo siempre intentamos trabajar con provincias en vez de comunidades y en los archivos casi siempre las encontramos mezcladas con las comunidades.

La casa bajo tierra

El propietario de la casa necesita más espacio para alojar a su familia y no quiere “pedir permiso a todos los vecinos”, por lo que EM2N decidió crear una expansión subterránea que condujo a la creación de dos grandes patios hundidos.

Son 67 metros cuadrados más que incluyen además tres salas para los niños, un baño y una sala de cine. Las dos nuevas fachadas de los patios están hechas de vidrio de modo que la luz natural llegue a toda la zona.

Los patios tienen acceso directo desde el jardín. Como las nuevas unidades son destinadas para los niños, en uno de los patios, un tobogán les permite deslizarse al piso inferior e ir a sus habitaciones sin utilizar la puerta principal o una escalera tradicional.

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