Cómo encontrar vivienda barata. (Parte 3)

• Autor: admin
• Archivado en: Alquiler, Arquitectura, Construcción, Crisis, Inmobiliarias, Vivienda
• Fecha: Oct 29,2008

Tercer y último artículo sobre los diferentes métodos para conseguir una vivienda barata.

10. Alquila

Si los precios de venta te parecen abusivos puedes independizarte alquilando durante un tiempo. El gasto de alquiler de un año puede compensarse con encontrar un piso a mejor precio un tiempo después, por descensos en los precios o nuevas ayudas a la adquisición. Además, hoy por hoy la subida de precios ha sido tan espectacular que ya no es cierto que se puede comprar por el precio de un alquiler, sobre todo si tenemos en cuenta que a la cantidad mensual que se paga por alquilar en muchos casos es posible “restarle” otras cantidades, mientras que a la cuota de la hipoteca normalmente siempre hay que “sumarle” otros conceptos. Al final, lo que pagas al año no es lo mismo en un caso o en otro, es mayor en la compra.

Nos explicamos: si alquilas, es posible que consigas una ayuda de las que ha propuesto el Ministerio de la Vivienda, o en muchos casos podrás optar a la desgravación fiscal por alquiler de tu comunidad, que en Madrid por ejemplo es del 20%, recuerda que para acceder a ella debes hacer un contrato en regla. Sin embargo, a un piso en propiedad hay que sumarle gastos como el IBI, últimamente en alza en muchas capitales, el seguro hogar -recomendable- y los gastos de la comunidad de vecinos que no suelen pagarse en el caso del alquiler. Además, la comunidad de vecinos suele requerir de vez en cuando “derramas”, esto es, un dinero extra para arreglos puntuales en la finca, modernizaciones, etc. Total, un “piquito” al año. La desgravación fiscal por la hipoteca además tiende a ser más baja que por el alquiler.

11. Construye tu mismo

También puedes construirte tu propia casa unifamiliar. Aunque los suelos en las capitales están a unos precios muy elevados, hay algunos pueblos cercanos en los que puedes encontrar solares a un precio asequible y ten en cuenta que si construyes tu mismo, puedes conseguir un precio final mucho más bajo por el metro cuadrado construido. En contraposición, tendrás que implicarte mucho más en la consecución de tu vivienda, pero luego podrás sentirte orgulloso de haberla construido totalmente a tu gusto. Visita la gerencia de urbanismo del ayuntamiento en que elijas vivir para que te informen de todo lo necesario para empezar tu proyecto, pregunta a arquitectos para conocer los costes de la obra.

12. Si por fin decides comprar, atento a las cuotas de tu préstamo

Hay diferencias muy significativas en cuanto a las condiciones de los prestamos hipotecarios que ofrecen las distintas entidades bancarias. Antes de elegir tu hipoteca, comprueba en distintos bancos la política de comisiones, tipos que te aplican, condiciones legales, etc. Pon especial cuidado en las ofertas “chollo” o en las denominadas “hipotecas flexibles”, puesto que con ellas, suele resultar que a la larga pagarás mucho más. Tampoco confíes en que ninguna entidad bancaria, por grande y conocida que sea, se preocupe por tu integridad económica, porque no lo hacen. Lo mejor es que te hagas unos números con cada oferta y conozcas de primera mano lo que vas a pagar en concepto de intereses a tu entidad bancaria.

Suele ser un error habitual pensar sólo en lo que pagarás al mes ahora. Ten en cuenta que la mayoría de hipotecas actuales en nuestro país, son de tipo variable y si los tipos de interés suben. Si no lo ves claro, puedes contratar un seguro hipotecario que aunque encarece la cuota, te hace estar más tranquilo ante hipotéticas situaciones de paro o enfermedad que te pudieran surgir. Tampoco confíes en que si te va mal, puedes vender el piso y satisfacer tu deuda con el banco. En países como Japón ha pasado que al bajar los precios de la vivienda durante varios años consecutivos, la gente que no podía pagar su letra, entregaba la vivienda al banco y seguía teniendo una buena parte de la deuda por satisfacer. Son cosas muy distintas el valor de tu vivienda y la deuda que tienes con la entidad bancaria que escojas, que ha de ser la que tu desees y te ofrezca mejores condiciones, es tu derecho elegirla.

13. Si decides comprar sobre plano para ahorrar, se muy cauto

En ocasiones, se pueden encontrar viviendas a precios más asequibles en cooperativas de vivienda y en promociones privadas de viviendas con algún tipo de protección oficial, pero ten cuidado que no es oro todo lo que reluce. Son ya demasiados casos de estafas en la que personas sin escrúpulos han desaparecido con el dinero depositado por los compradores, quiebras, disoluciones de sociedades, etc. que después de la espera de unos años, dejan a los compradores sin vivienda, a veces sin dinero, y en una situación de indefensión absoluta porque en estos asuntos, las administraciones suelen huir de la intervención y la Justicia suele ser especialmente lenta. Por ejemplo en el caso Promocisa que afectó a 3.000 familias de la Comunidad de Madrid, la instrucción judicial ha durado 27 años.

Y que no se construyan las viviendas o que desaparezca tu dinero no son los únicos riesgos, de hecho, son los más improbables de cuantos hay. Retrasos en las entregas, sobreprecios, imposición de cambios en las calidades, reducción de metros útiles, etc. son moneda de cambio habitual cuando se compra sobre plano. No pienses que este tipo de problemas nunca te afectarán a ti porque son más frecuentes de lo que parece. En Madrid por ejemplo, se calcula que sólo en los desarrollos del Sureste hay cerca de 125.000 afectados por esperas que van a llegar en algunos casos hasta 15 años. En Vallecas, Carabanchel, Parla y otros desarrollos urbanísticos de toda la Comunidad de Madrid, por desgracia, conocen bien este tipo de prácticas.

Si decides comprar sobre plano, asegúrate de que la empresa promotora o la cooperativa, así como la constructora que materializará las viviendas, tengan solvencia y reconocido prestigio. Es importante que compruebes también en el Ayuntamiento y en el Registro de la Propiedad, si se ha aprobado el plan de urbanización de la zona, el estado de la junta de compensación, si disponen de suelo adjudicado sobre el que construir las viviendas y que además, poseen la titularidad del mismo. Comprueba además de que los promotores tienen un aval o seguro que te garantice la devolución de lo pagado si, por cualquier razón, el proyecto no llega a buen puerto. Y ante todo, exige que en tu contrato aparezcan cláramente la fecha de entrega, características/calidades que llevará tu vivienda y el precio definitivo. Si no lo ves claro, siempre puedes recurrir a realizar una consulta informativa a un abogado o gestoría especializada que sea imparcial y no guarde relación alguna con los promotores de la obra. Esto no te costará mucho y puedes evitar muchos quebraderos de cabeza.

14. Entérate de todas las ayudas disponibles

Actualmente tanto el Gobierno Central, como las comunidades autónomas y los ayuntamientos tienen planes de vivienda en marcha con suculentas ayudas de las que puedes ser beneficiario. Entérate bien de todas ellas en sus oficinas de información.

La “Paradoja” del Propietario

• Autor: admin
• Archivado en: Alquiler, Arquitectura, Construcción, General, Suelo, Vivienda
• Fecha: Oct 27,2008

Te has comprado un piso, han pasado tres años y ahora su valor de mercado es un 40% más. Estás contento porque ahora, en vez de venderlo por los 120.000 euros que te costó lo venderías por unos ¡168.000!. Pero, ¿sabías que si lo vendes para financiar la compra de a otro más caro estás perdiendo dinero?. A veces mucho dinero.

Una evolución frecuente de alguien que ha comprado un piso en los últimos años es que al cabo de un tiempo, pongamos, por ejemplo, 5 años, decida adquirir algo más grande. Las razones son varias, aumento de renta, querer vivir con más amplitud, o una muy chillona: los críos.

Imaginemos una pareja que compró un piso en el año 2000. Les llamaremos los Pérez. Pagaron por el piso 120.000 euros, pero en el año 2005 esa pareja tiene ya dos chavalines y decide mudarse a un piso mayor, haciendo lo que la mayoría de las familias hacen: Vender el piso actual para financiar parcialmente la compra del nuevo.

Debido a una excepcional época de incrementos del precio de la vivienda el piso que compraron en el 2000 ha tenido un incremento del 50%, y por él les dan nada menos que ¡180.000 euros!. Los Pérez están muy contentos. Ahora bien, el piso que quieren comprar costaba en el año 2000 unos 200.000 euros, y, al tener un incremento similar, del 50%, ahora piden por él 300.000.

El dinero contante y sonante que tienen que aportar (bien sea en efectivo o con hipoteca) en el 2005 por la diferencia de precio entre un piso y otro es: 300.000 - 180.000= 120.000 euros. Sin embargo, si el precio de la vivienda se hubiera mantenido estable durante esos años aportarían: 200.000 - 120.000= 80.000 euros.

Conclusión: debido al alza de precios, los Pérez deben aportar nada menos que 120.000-80.000 ¡¡40.000 euros más!!.

No hace falta decir que éste es un caso de lo más frecuente. Es decir, siempre que se venda una propiedad para poder comprar otra de mayor valor financiada parcialmente con la primera que se adquirió, la subida del precio de la vivienda es perjudicial, los porcentajes de subida de precios lógicamente no serían iguales para las dos viviendas, pero sí aproximados, por lo que el ejemplo sirve igual.

La paradoja es que en este caso, llamémosle “mejora de vivienda”, lo que realmente sería interesante como propietario es: ¡que la vivienda BAJE!

Es decir, supongamos que el piso de los Pérez se ha depreciado un 25%, y consiguen venderlo en el 2005 sólamente por 90.000 euros. Uff, vaya palo. Pero si aplicamos la misma depreciación al piso nuevo, resulta que puede comprarse en vez de por 200.000 euros por -25%: 150.000. En otras palabras, los Pérez pierden en su venta 30.000 euros, pero se benefician en su compra de un “descuento” de ¡¡50.000 euros!!. En un clima de estabilidad de precios tendrían que aportar para su nuevo piso al vender el primero 200.000 - 120.000 = 80.000 euros. Mientras que tras unos años de descenso de precios de un 25% aportarían 150.000 - 90.000 = 60.000 euros. O lo que es lo mismo, se ahorrarían 20.000 euros al cambiar de domicilio. ¡A lo mejor podrían llevar a los críos a una universidad privada y todo!.

Y todo esto sin contar los intereses de la hipoteca, ya que la vivienda que compras por digamos 120.000 euros al final no te cuesta 120.000 euros, sino que te cuesta ese dinero más los intereses de la hipoteca, lo que vendría a ser unos 187.000 euros a 30 años, o sea, más de un 50% adiccional que se lleva el banco al 3,25% y los tipos están subiendo. En viviendas más caras, por ejemplo de 300.000 euros, los intereses pueden llegar a ser más del 80% del valor del piso dependiendo de años de hipoteca, tipos, etc. Ten en cuenta que cuanto más largo el plazo de amortización, más intereses pagas y por eso son tan poco recomendables las hipotecas a 40 y 50 años.

En resumen: Si sólo venderías tu propiedad para comprar una de mayor valor la subida del precio de la vivienda te perjudica.

Hay otra práctica habitual en las personas que deciden cambiar a una casa mejor: alquilar la primera vivienda para financiar la compra de una más cara. En este caso se puede decir que, en general, la subida de precios también es perjudicial. Es decir, la diferencia entre la cuota de la hipoteca de la nueva propiedad y lo que se ingrese por el alquiler de la primera, tenderá a ser mayor tras una subida importante de precios que en un clima de estabilidad o de bajada.

Por eso antes de alegrarte porque tu piso valga más, pregúntate para qué harías efectiva esa plusvalía. En muchos casos la subida generalizada de precios te perjudica. Si eres propietario no especulativo y sólo venderías o alquilarías tu actual propiedad para financiar una nueva sólo hay un caso en el que la subida de precios te beneficia: cuando la nueva propiedad sea de menor valor.

¿Quiere decir ésto que, en general, los beneficiados por el incesante incremento del precio de la vivienda sólo son aquellos que participan activamente en la vivienda como negocio o fuente de ingresos (inmobiliarias, propietarios de suelo, bancos, ayuntamientos, especuladores, etc.) pero no los propietarios que sólo compran para vivir?. Sí.

Otras razones por las que a un propietario no le interesa que suba la vivienda:

1. Los impuestos municipales se calculan según el valor estimado de la casa. A mayor valor, más se paga.

2. La prima del seguro hogar también sube por la misma razón: se asegura un bien que vale más.

3. A la hora de vender y comprar de nuevo, los impuestos y otros gastos se suelen calcular según un porcentaje. A mayor valor, más se paga por “extras”.

4. Tus hijos algún día tendrán que irse de tu casa y tendrán que afrontar el problema de acceder una vivienda. Piensa en la papeleta que tendrán si los precios siguen subiendo y en la ayuda que les podrás prestar.

Cómo encontrar vivienda barata. (Parte 2)

• Autor: admin
• Archivado en: Arquitectura, Construcción, Crisis, Inmobiliarias, Vivienda
• Fecha: Oct 24,2008

Continuamos con el artículo de los diferentes métodos para encontrar una vivienda algo más barata que la media.

5. Compra directamente al propietario

Las inmobiliarias son una vía más para comprar, pero ten presente que se llevan un tanto por ciento nada despreciable. Si quieres ajustar el precio, lo mejor es que compres a un particular. Hazle una oferta a un precio menor, es una práctica habitual y está comprobado que la mayoría de las ventas de vivienda de segunda mano se hacen entre un 5 y un 15% por debajo del precio que el comprador pedía inicialmente . Además, esta es una buena época para las “rebajas”, ya que la oferta se está volviendo mayor que la demanda.

6. No des excusas, di claro que está caro

Si mientras buscas piso encuentras ofertas que son caras con respecto al precio medio la zona (valorando las características del piso) no des excusas educadas como “ya llamaré”, “nos lo pensamos”, etc. Díselo claramente aunque con educación al vendedor: “no me interesa porque está caro”. También por teléfono (si todos lo hiciéramos la cosa sería diferente). No vayas a ver pisos que te parezcan caros a priori y di claramente la razón.

7. Atento a los “truquitos”

Cuando te encuentres ante el vendedor de una inmobiliaria debes estar alerta a afirmaciones que sirven para dar la sensación de que solo puedes encontrar tu piso pagando una barbaridad, de que se venden muy rápido, etc. Desgraciadamente los vendedores se han acostumbrado a que parte de su trabajo es ocultar información y usar trucos para que “entres al trapo”. Como comprador tú también tienes un trabajo duro que hacer. Por ejemplo: no te fíes de los precios que figuran en carteles con el membrete “vendido”. ¿Si está “vendido” por qué dejan el cartel?.

Otro “método” con el que te puedes encontrar es que el primer piso que te muestren sea horrible y pidan por él mucho más de lo que vale. No quieren venderlo, en realidad el vendedor te está preparando para que compres poco después un piso más presentable pero a un precio superior al del mercado.

Tampoco te fíes mucho de las estadísticas que publiquen en muchos medios, ya que suelen estar falseadas, comprueba siempre que puedas el precio medio por metro cuadrado de la zona en diversas fuentes.

Y siempre, si te decides al fin por un piso, pásate por el Registro de la Propiedad para comprobar el titular del mismo es la persona que te lo vende, que no tenga cargas de algún tipo, la calificación de la parcela sobre la que está construido, etc.

8. Utiliza tu voto

Los gobernantes pueden hacer muchas cosas para bajar el precio de la vivienda: leyes del suelo, VPO, control de la especulación, etc. Sin embargo, hasta ahora no han hecho prácticamente nada, sino que más bien han permitido, o incluso fomentado indirectamente el incremento de precios. Ellos tienen gran parte de la responsabilidad de que los precios se hayan disparado y una muestra es que estamos en el país de Europa donde más cuesta la vivienda en relación a los salarios. Esta página no tiene una filiación política pero pretende, entre otras cosas, dar consejos para que encuentres una vivienda más económica, y votar a cualquier partido que fomente la especulación perjudicará a tu bolsillo.

9. Ten presente que los precios sí bajan

Las estadísticas son claras: bajaron a principios de los 80, y en el periodo 92 - 93 volvieron a bajar en España. Incluso en el siglo XIX se dió un importante crash inmobiliario en algunas capitales españolas que dejó la vivienda en un 50% de su precio. Y ahora la situación es mucho más favorable. En una ciudad como Londres, con un fenómeno parecido por ejemplo a Madrid, la burbuja inmobiliaria ha estallado y los precios llevan bajando durante varios meses consecutivos. En algunas estadísticas se ven ya descensos en algunos barrios de las grandes capitales e incluso en algunas comunidades autónomas.

Arranca la blogocampaña contra el maltrato infantil

• Autor: admin
• Archivado en: General, Publicidad
• Fecha: Oct 22,2008

Más de 200 blogs y webs de Europa y Latinoamérica
ya se han sumado a esta iniciativa en la Red

La pornografía infantil en la Red es una lacra imparable que ensucia nuestras vidas cada día. La presión policial con macroredadas no es suficiente para detener las malas prácticas de estos individuos, que actúan desde el anonimato que puede brindar la Red golpeando las vidas de cientos de niños, incluso bebés, en busca de un deseo depravado y enfermizo. Por eso entre todos los internautas debemos ponernos manos a la obra y meter el máximo de ruido en el ciberespacio. El objetivo de esta blogocampaña, que arranca hoy, es que el próximo 20 de noviembre –Día Universal del Niño– cientos de blogs escribamos un post en el que aparezca una frase reivindicativa con términos utilizados por ese tipo de personas para sembrar los buscadores de Internet de severas críticas a esta vergüenza humana y social. De esta forma conseguiremos que las ciberbúsquedas de dichas palabras al menos golpeen las conciencias de tanto salido mental. En el post podéis colar términos de búsqueda “más” empleados para llegar adonde queremos llegar.

PÁSALO
Si quieres participar coloca este cartel en tu blog, difúndelo entre tus conocidos y escribe el 20 de noviembre un post necesario para desinfectar algo la Red de todos.